別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
斑鳩 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
斑鳩 -3 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.
鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 81,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 生駒郡斑鳩町神南５丁目２９９番３６
｢神南５－１５－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 北東5.1m町道 水道、ガス、下水 王寺

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．１ｍ
町道		 交通

施設		 王寺駅東方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 王寺駅徒歩圏の一般住宅の他、アパート等が見られる普通住宅地域である。地域要因の変動は特段認められず、
当面は現環境にて推移するものと思料する。地価水準は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね斑鳩町を中心に、ＪＲ関西本線及び近鉄生駒線沿線の周辺市町の住宅地域である。主たる需要者層は
、町内及び周辺市町の居住者の他、大阪方面など県外からの転入も認められる。大和川の河川敷近くであるが、居住環
境は良好で、ターミナル駅であるＪＲ王寺駅から徒歩圏で生活利便性も良好であることから、需要は概ね堅調に推移し
ている。需要の中心価格帯は、対象標準地と同程度の規模で、１，６００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は賃貸住宅等も見られるが、自己利用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半である。また、
対象標準地の画地規模を勘案すると、経済合理性を有する収益物件の想定が困難であり、このため収益価格は低位に試
算された。したがって、本件では主たる需要者の観点から、費用性及び市場性を踏まえた比準価格を採用し、収益価格
は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　斑鳩 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[157.6]		 [101.0]
100		 81,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は概ね横ばいに傾向、高齢化率も県全体
と同程度にある。住宅地地価は総じて横ばい
であるが、最寄り駅徒歩圏内の需要を概ね堅
調にある。

河川に近い住宅地域であるが、ターミナル駅
であるＪＲ王寺駅徒歩圏内の住宅地域として
一定の需要が見られ、地価は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 斑鳩 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 斑鳩Ｌ

-16		 生駒郡斑鳩町

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東5m私道、
中間画地
１低専
風致地区
古都保存区域
(40,80)
b 斑鳩Ｅ

-13		 生駒郡斑鳩町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.5m町道
、北西5m、
角地
１低専
宅造工事規制区域
風致地区
(40,80)
c 斑鳩Ｂ

-105		 生駒郡斑鳩町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南14m町道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
d 斑鳩Ｌ

-18		 生駒郡斑鳩町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5m町道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
e 斑鳩Ｌ

-15		 生駒郡斑鳩町

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西4m町道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
72,549 		 100
[  88.5]
81,976 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
82,800 
b (　           ) 
77,461  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
75,205 		 100
[  89.3]
84,216 
85,100 
c (　           ) 
70,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,800 		 100
[  89.3]
79,283 
80,100 
d (　           ) 
50,913  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 101.0]
77,630 		 100
[ 102.0]
76,108 
76,900 
e (　           ) 
69,170  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
68,211 		 100
[  83.3]
81,886 
82,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,400 円／㎡]  



斑鳩 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,641,445 
458,201 
2,183,244 
1,787,560 
395,684 		 （　0.9738）
385,317 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,027,438 円　　　　（　     39,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
斑鳩 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 ＬＳ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   204 ㎡     10.1 m x   20.0 m  前面道路：町道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（４２㎡／戸）×４戸・駐車場３台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,293 
108,612 		 2.0  217,224 
2.0  217,224 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

217,224 		 434,448 
434,448 
⑨年額支払賃料        217,224 円　×　12ヶ月　＝　       2,606,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,606,688 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       231,295 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,555,393 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           434,448 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          434,448 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          82,068 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,641,445 円　　　　（　        12,948 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ斑鳩Ｌ（賃）
　　　　-1		 1,496  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,308 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,293 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ斑鳩Ｌ（賃）
　　　　-2		 1,187  
(   1,147) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,405 
c Ｓ三郷Ｆ（賃）
　　　　-101		 1,310  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,313 
斑鳩 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 80,400 円  　　　　     26,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 83,601 円  　　　        2,786,688　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      207,700 円  　　　　     26,800,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         458,201 円　（　　　　　　         2,246 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,787,560 円  
（　　　　　         8,763 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,641,445 円      
②総費用 458,201 円      
③純収益　①－② 2,183,244 円      
④建物等に帰属する純収益 1,787,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 395,684 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 385,317 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,889 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,027,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 斑鳩 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　生駒郡斑鳩町神南五丁目２９９番３６
 1500005383095-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
斑鳩 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
斑鳩 -3 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.
鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 81,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 生駒郡斑鳩町神南５丁目２９９番３６
｢神南５－１５－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 北東5.1m町道 水道、ガス、下水 王寺

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北、５．１
ｍ町道		 交通

施設		 王寺駅東方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほかにアパート等がみられる住宅地域であり、大きな地域要因の変化はなく、環境は現状維持で推移
するものと予測する。価格水準は緩やかな上昇傾向で推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね生駒郡内の低層の住宅地域である。需要者は生駒郡及び隣接地域の居住者が大半を占め、他地域から
の転入は少ない。今後も建築費高騰等の影響が懸念されるが、地域の利便性は高いため需要は堅調で、地価は上昇傾向
である。土地は標準地と同じ程度の規模で１６００万円程度の物件が取引の中心であると考えられるが、乖離した取引
も認められる。中古物件はさらに取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等も散見されるが、自己使用の取引が支配的であり、価格に見合う賃貸市場は形成されておらず収益
価格は低位に試算された。比準価格を求める際の事例資料は規範性の高いものを得ることが出来た。また、需要者は類
似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている。したがって、本件においては比準価格を採用し、収益価
格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　斑鳩 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[156.5]		 [101.0]
100		 82,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 斑鳩町は生駒郡の中においても比較的選好性
が高く、環境が良好な地域では需要が堅調で
地価は上昇傾向である。


王寺駅から概ね徒歩圏にあり、利便性等が高
いこと等から需要は堅調で地価は上昇傾向で
ある。


代替競争関係にある不動産との競争力、価格
動向に係り個別的に影響を与える要因の変動
等は特に認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 斑鳩 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 斑鳩Ｌ

-18		 生駒郡斑鳩町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5m町道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
b 斑鳩Ｂ

-104		 生駒郡斑鳩町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.8m町道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,192)
c 平群Ｋ

-101		 生駒郡平群町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m町道、
中間画地
１低専

(50,80)
d 三郷Ｌ

-109		 生駒郡三郷町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m町道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,913  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 101.0]
77,630 		 100
[  97.9]
79,295 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
80,100 
b (　           ) 
84,830  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
83,167 		 100
[  94.1]
88,382 
89,300 
c (　           ) 
61,662  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,675 		 100
[  84.8]
71,551 
72,300 
d (　           ) 
62,267  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
64,861 		 100
[  77.6]
83,584 
84,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,800 円／㎡]  



斑鳩 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,553,344 
440,119 
2,113,225 
1,707,520 
405,705 		 （　0.9738）
395,076 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,230,750 円　　　　（　     40,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
斑鳩 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 ＬＳ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   204 ㎡     10.1 m x   20.0 m  前面道路：町道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＬＳ造２階建（各部屋２ＤＫ、平均約４２㎡）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,247 
104,748 		 2.0  209,496 
2.0  209,496 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

209,496 		 418,992 
418,992 
⑨年額支払賃料        209,496 円　×　12ヶ月　＝　       2,513,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,513,952 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       223,598 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,470,354 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           418,992 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,842 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          418,992 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          79,148 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,553,344 円　　　　（　        12,516 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ斑鳩Ｌ（賃）
　　　　-2		 1,187  
(   1,147) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,290 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,292 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,247 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ平群Ｋ（賃）
　　　　-1		 1,223  
(   1,201) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,418 
c Ｓ三郷Ｆ（賃）
　　　　-101		 1,310  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,191 
斑鳩 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 76,800 円  　　　　     25,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 80,819 円  　　　        2,693,952　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      198,400 円  　　　　     25,600,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        25,600 円  　　　　     25,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,600 円  　　　　     25,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         440,119 円　（　　　　　　         2,157 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,707,520 円  
（　　　　　         8,370 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,553,344 円      
②総費用 440,119 円      
③純収益　①－② 2,113,225 円      
④建物等に帰属する純収益 1,707,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 405,705 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 395,076 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,937 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,230,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 斑鳩 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　生駒郡斑鳩町神南五丁目２９９番３６
 1500005383095-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考