令和6年1月15日　提出 斑鳩 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   斑鳩 -2 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡斑鳩町阿波３丁目１９６番３ ｢阿波３－８－８｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,180) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 北4.5m町道 水道、ガス、下水 法隆寺 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４．５ｍ 町道 交通 施設 法隆寺駅東方 180m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 駅接近性に優れる一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況を維持するものと予測される。比較的良好 な住環境で、鉄道利便性にも優れることから今後とも地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね斑鳩町を中心に、ＪＲ関西本線及び近鉄生駒線沿線の周辺市町の住宅地域である。需要者は、斑鳩町 及び周辺市町の居住者が中心であるが、大阪府下からの転入も見受けられる。駅接近性に優れ、居住環境も概ね良好な 利便性の高い住宅地であることから、底堅い需要が存する。需要の中心となる価格帯は対象不動産と同規模の画地で、 ２，０００万円から２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅接近性に優れ、公法規制等から潜在的に収益性を有する地域であるが、自治会の協約書において共同住宅が禁止され ているため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、市場性を反映した実証的な価格であり、自用の戸建住宅地にお いては、需要者の意思決定プロセスに最も適合しており、妥当性を有すると判断する。本件では比準価格を妥当と判断 し、同一地点である指定基準地価格との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　斑鳩 -3                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばいに傾向、高齢化率も県全体 と同程度にある。住宅地地価は総じて横ばい であるが、最寄り駅徒歩圏内の需要を概ね堅 調にある。 当該地域は、最寄駅から近く鉄道利便性に優 れ、居住環境も概ね良好である。需要は底堅 く、地価も堅調に推移している。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％ +0.8 ％