令和6年1月15日　提出 奈良三郷 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良三郷 -5 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 9,840,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡三郷町立野南３丁目５０３０番 ｢立野南３－２７－１７｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 三郷 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域の一部が土砂災害警 戒区域に指定されている。 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ町道 交通 施設 三郷駅西方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅を中心に、共同住宅も見受けられる住宅地域である。地域要因の変動は認められず、今後と も現環境のまま推移するものと予測する。地価は下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線及び近鉄生駒線沿線で、三郷町を中心にその周辺市町の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域一帯と 把握した。需要者層は町内及び周辺市町の居住者が中心である。近隣地域は最寄駅から大阪都心部までの交通利便性や 地勢の点で劣り、需要は総じて弱い。このため地価は持続的に弱含み傾向にある。土地の中心価格帯は、個別的要因等 によりややばらつきが見受けられるが、対象標準地と同規模で概ね１０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ普通住宅地域である。周辺には地主の相続税対策等によるアパート建設も見受けられる ものの、需要の中心は総じて自己利用を前提とした戸建住宅である。また対象標準地の規模、交通接近条件等の下では 事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的である。従って本件においては、収益還元法は適用せず、市場 性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良三郷 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [103.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の住宅地については供給も多く、需給バ ランスをやや欠いている。特に道路との高低 差や地勢の劣る町内西部の丘陵地の需要は弱 い。 ＪＲ三郷駅から徒歩圏の住宅地域であるが、 丘陵地に存し生活利便性に劣る。当該地域の 需要は弱く、地価は下落傾向にて推移してい る。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％