令和6年1月15日　提出 奈良三郷 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良三郷 -4 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　平田　馨   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５ ｢勢野東５－２－１４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北6.5m町道 水道、ガス、下水 王寺 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 町道 交通 施設 王寺駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域である現況のみならず、法令規制、駅接近性及び市場性等の観 点からも考慮した結果、将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 （同一需給圏）ＪＲ関西本線沿線の三郷町における一般住宅が建ち並ぶ住宅地域等の圏域。（需要者の属性）同一需給 圏に地縁的選好性を有する居住者が中心で同一需給圏外からの転入者も一部認められる。（市場の需給動向）近隣地域 はターミナル駅である王寺駅勢圏に存し、且つ比較的街路整然とした住宅地域であるが、周辺において未利用地が多く 、三郷町の市場特性も踏まえると、需要は横ばい傾向。（需要の中心となる価格帯）土地５０坪で１２００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域である住宅地域にはアパート等の収益物件は見受けられず自用目的の取引が主である。用途の異なる周辺地域 においては共同住宅も散見されるが、標準地と同規模のアパートは無く、収益は転勤等一時的なものに限定されること 等から収益還元法は適用せず市場性を反映した取引事例比較法を適用した。よって、周辺地域内の規範性ある事例から 比準され適切に調整がなされた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良三郷 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 56.3] [100.0] 100 75,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三郷町の住宅地域については、王寺駅徒歩圏 内の利便性等優位な地域の地価は横ばい傾向 にあるが、それ以外の地域の地価は引き続き 下落傾向にある。 王寺駅勢圏に位置し、街路も比較的良いため 、利便性及び快適性に優れるが、周辺に田畑 も散見される住宅地域でもあるため、需要は 横ばい傾向。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％