令和6年1月15日　提出 奈良三郷 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良三郷 -3 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 42,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡三郷町城山台１丁目３３６５番５３ ｢城山台１－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い高台 の区画整然とした住 宅地域 北6.3m町道 水道、ガス、下水 信貴山下 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ町道 交通 施設 信貴山下駅西方 600m 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が多く建ち並ぶ高台の区画整然とした住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、当該地域 については当面は現状程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線及び近鉄生駒線沿線の住宅地域。需要者の中心は三郷町内の地縁関係者及び周辺市町への通 勤者で、圏外からの転入は少ない。最寄り駅から徒歩圏内だが、傾斜地勢の丘陵地に存し、生活利便性にも劣っている 。さらに町内住宅地の供給過多の影響もあり、需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、対象標準地の規模で８００万 円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己利用目的の取引が中心で、賃貸市場は未成熟である。行政条件等を考慮する と共同住宅を想定することは事業採算性の観点から非現実である。したがって、収益価格は試算せず、戸建住宅の取引 事例を基に、市場の実態を反映した比準価格を採用し、指定基準地価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　奈良三郷（県） -2          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 傾斜地形である丘陵地は供給過剰気味である が、ＪＲ王寺駅勢圏では比較的堅調であり、 二極化が見られる。 駅徒歩圏の住宅地域であるが、傾斜地形で、 土砂災害警戒区域指定も受けることから、需 要は低迷。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％ -1.4 ％