鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
宇陀 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇陀 5-1

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　井岡　みや子

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇陀市榛原萩原元玉小西１９０９番４外				②地積　(㎡)	488 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m 土砂災害警戒区域
	1:2.5	店舗Ｓ2	小規模店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	北西12m市道	水道、下水	榛原 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 140 ｍ、南 140 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

榛原駅北方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高15m
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は広幅員の市道沿いに各種店舗等が見られる商業地である。地域要因の大きな変化はみられず、今後と
も現状維持で推移するものと予測する。地価水準は下落傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

地勢等　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄大阪線沿線で、概ね宇陀市および周辺市町村の商業地域である。標準地の存する地域は車両通行量は
比較的多いが繁華性は低く商業地としての需要は限定的である。取引件数も少なく、画地規模もさまざまで取引の中心
となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用物件の取引が中心であるが、需要者の多くが収益性から意思決定を行う事業者である。比準価格は多数の信頼でき
る取引事例により求めたものである。一方、収益価格は多数の賃貸事例より適正な賃料水準を査定、各種指標の信頼性
も高いと考えられる。そこで、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宇陀市の旧市街地商業地は徒歩での買い回り
を前提とした小規模店舗が多く、車両での通
行が容易な郊外の大型商業施設に顧客が流出
している。

地域の準幹線道路沿いの商業地であるが繁華
性は低い。新規店舗等の進出も少なく、地価
は下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇陀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宇陀Ｉ -105	宇陀市		更地	（　）	ほぼ台形	南東12m市道、北東3m、角地		１住居高度地区最高15m 宅地造成工事規制 (60,200)
b	宇陀Ｂ -2	宇陀市		更地	（　）	長方形	北15m市道、南6m、西5m、三方路		近商高度地区最高25m (80,200)
c	宇陀Ｆ -102	宇陀市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6.2m県道、西1.8m、二方路		都計外土砂災害警戒区域
d	宇陀Ｇ -101	宇陀市		建付地	（　）	台形	南12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	桜井Ｆ -101	桜井市		底地	（　）	長方形	北10m国道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,250	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,094	100 [ 100.0]	31,094	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	29,500
b	(　 ) 64,140	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	60,871	100 [ 185.2]	32,868		31,200
c	(　 ) 23,102	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	24,687	100 [ 81.1]	30,440		28,900
d	(　 ) 35,622	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	37,335	100 [ 120.2]	31,061		29,500
e	(　 43,063) 50,662	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,358	100 [ 158.6]	31,752		30,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +54.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,400 円／㎡]

宇陀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地を形成している。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,348,142	1,007,180	4,340,962	4,068,350	272,612	（　0.9468） 258,109	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,162,180 円　　　　（　 10,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇陀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m 土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	488 ㎡	15.2 m x 35.6 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造の２階建店舗１棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	1,170	468,000	5.0	2,340,000
							2.0	936,000
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		468,000		2,340,000
								936,000

⑨年額支払賃料	468,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,616,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,616,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 466,128 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,149,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,340,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 936,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 176,812 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,348,142 円　　　　（　 10,959 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ田原本Ｆ（賃）　　　　-102	2,221 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [180.0]	100 [100.0]	1,234	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,215 円/㎡　月額支払賃料（　 1,170 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ桜井Ｆ（賃）　　　　-3	2,115 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [190.0]	100 [100.0]	1,113
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇陀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	227,600 円	56,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	168,480 円	5,616,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 398,300 円	56,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	56,900 円	56,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,900 円	56,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,007,180 円　（　　　　　　 2,064 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,900,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,068,350 円（　　　　　 8,337 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,348,142 円
②総費用	1,007,180 円
③純収益　①－②	4,340,962 円
④建物等に帰属する純収益	4,068,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	272,612 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	258,109 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 529 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,162,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇陀 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇陀市榛原萩原元玉小西１９０９番４	1510000411408-0000
2	宇陀市榛原萩原元玉小西１９１４番４	1510000411421-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
宇陀 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇陀 5-1

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　中本　欽也

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇陀市榛原萩原元玉小西１９０９番４外				②地積　(㎡)	488 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m 土砂災害警戒区域
	1:2.5	店舗Ｓ2	小規模店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	北西12m市道	水道、下水	榛原 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 140 ｍ、南 140 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

榛原駅北方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高15m
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移する
と予測する。地価については下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

地勢等　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,470 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奈良県北中部における商業地域及び住商混在地域である。主な需要者は店舗としての利用を考える個人事
業主のほか、商業地としての繁華性が低いことから、住宅用地としての利用を考える個人も想定される。地縁性が強い
ため、同一需給圏外からの転入者はほぼ無い。需要は低位にあり、地価は下落傾向で推移している。当該圏域は取引自
体が少なく、取引の個別性も強いことから、需要の中心となる取引水準、取引規模の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、小規模店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域である。賃貸市場が成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準が
形成されていないので、収益価格は低位に試算された。また、当該地域では自用物件の取引が多く、取引に当たっては
、実際の取引価格が売買の意思決定にあたって重視されると認められる。よって、市場性を反映した比準価格を標準に
、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向が継続し、高齢化率は県全体
の中で高い水準が続いている。一部を除いて
地価水準も下落が継続している。

宇陀市内の小規模店舗等が建ち並ぶ近隣商業
地域であり、商業地の需要は限定的で流動性
は低い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇陀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宇陀Ｉ -105	宇陀市		更地	（　）	ほぼ台形	南東12m市道、北東3m、角地		１住居高度地区最高15m 宅地造成工事規制 (60,200)
b	桜井Ｈ -2	桜井市		建付地	（　）	ほぼ整形	南7.1m国道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
c	桜井Ｃ -109	桜井市		建付地	（　）	不整形	北11.7m国道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
d	大和郡山Ｈ -5	大和郡山市		更地	（　）	不整形	西16.3m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
e	桜井Ｈ -7	桜井市		建付地	（　）	不整形	北9.2m国道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,250	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,094	100 [ 100.0]	31,094	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	29,500
b	(　 ) 35,450	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	33,848	100 [ 110.2]	30,715		29,200
c	(　 ) 28,562	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,562	100 [ 112.5]	25,388		24,100
d	(　 ) 44,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	49,579	100 [ 152.0]	32,618		31,000
e	(　 ) 15,181	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	21,600	100 [ 90.9]	23,762		22,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +52.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,400 円／㎡]

宇陀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,275,004	998,376	4,276,628	4,032,600	244,028	（　0.9468） 231,046	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,620,920 円　　　　（　 9,470 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇陀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m 土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	488 ㎡	15.2 m x 35.6 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建ての店舗の１棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	1,154	461,600	5.0	2,308,000
							2.0	923,200
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		461,600		2,308,000
								923,200

⑨年額支払賃料	461,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,539,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,539,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 459,754 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,079,446 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,308,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 923,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 174,394 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,275,004 円　　　　（　 10,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和郡山Ａ（賃）　　　　-103	1,045 ( 1,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,197	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,198 円/㎡　月額支払賃料（　 1,154 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｚ大和郡山Ａ（賃）　　　　-102	1,311 ( 1,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,204
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇陀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	225,600 円	56,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	166,176 円	5,539,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 394,800 円	56,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 998,376 円　（　　　　　　 2,046 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,400,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,032,600 円（　　　　　 8,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,275,004 円
②総費用	998,376 円
③純収益　①－②	4,276,628 円
④建物等に帰属する純収益	4,032,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	244,028 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,620,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,470 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇陀 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇陀市榛原萩原元玉小西１９０９番４	1510000411408-0000
2	宇陀市榛原萩原元玉小西１９１４番４	1510000411421-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考