令和6年1月15日　提出 宇陀 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇陀 -14 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　中本　欽也   TEL.

鑑定評価額 2,050,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇陀市榛原檜牧１４５番７ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,360) 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅が多く見ら れる既成住宅地域 北6m市道 水道、下水 榛原 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 榛原駅東方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,360) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多く見られる既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移する と予測する。地価については下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇陀市及び周辺市町村の市街化調整区域、都市計画区域外における農家住宅が中心となる。主な需要者 は当該圏内の居住者が大半を占め、地縁性が強いため同一需給圏外からの転入者はほぼ無い。標準地の存する地域は内 牧川近くの古くからの住宅地で最寄駅から距離があり、生活利便性も劣ることから需要は弱い。土地取引は少なく、取 引の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅が多く見られる既成住宅地域である。自己使用の建物が中心で、賃貸需要が弱く、賃貸市場は未 成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、自用目的での取引が主である同一需給圏内の類似地域等 において、取引事例を収集選択して試算した。従って、実証性を有し市場性を反映した取引事例比較法による比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇陀 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 10,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が継続し、高齢化率は県全体 の中で高い水準が続いている。一部を除いて 地価水準も下落が継続している。 旧来からの住宅地である。市街化調整区域内 の住宅地の需要は限定的で流動性は低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％