令和6年1月15日　提出 宇陀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇陀 -8 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇陀市榛原福地１５２番４外 ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、農地等が混在する 住宅地域 南東6m市道 水道、下水 榛原 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 榛原駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに農地、アパート等も見られる既成住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持 続と予測する。集落地域という地域性から、地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇陀市内に存する既成住宅地域。地縁関係者が需要者の中心であり、圏外からの転入はほとんど無い。近 隣地域は、市内中心部に比較的近いが、中心部に近い住宅地域と比較して農家住宅を主体とする地域で需要者が限定的 であるため、住宅地需要は弱含み。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で７００万円程度までと推察される。周 辺での新築戸建住宅の供給はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し試算したもので、実証的な価格が得られたものと判断する 。近隣地域は旧来からの既存住宅を主体とする住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、取引価格が価格決定の 指標とされることが一般的であるため、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均 衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇陀 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [133.4] [103.0] 100 33,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇陀市は人口減少・高齢化が継続している。 その傾向は周辺市町の中でもやや強い。不動 産市場は依然低調で地価の下落が続いている 。 一般住宅、アパート、農地等が混在する住宅 地域。市内中心部に比較的近いが、地域性か ら需要者は限定され、需要は弱含み。 南東向きの画地であり、地域の標準的画地と 比べて、居住快適性にやや優れる。個別的要 因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％