令和6年1月15日　提出 宇陀 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇陀 -7 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇陀市菟田野岩崎５４９番８ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に作業 所等の見られる住宅 地域 南7m市道 水道、下水 榛原 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 榛原駅南方 6.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに空地等も見られる既成住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測す る。駅徒歩圏外で生活利便性に劣るため、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね宇陀市内の既成集落及び農家住宅地域である。地縁関係者が需要者の中心であり、圏外からの転入は ほとんど無い。近隣地域は旧来からの集落地域内にあり、駅徒歩圏外の郊外に位置するため、生活利便性が劣ることか ら市場は限定的であるため、取引は少なく需要は低調に推移する。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で５００ 万円程度までと推察される。周辺での新築戸建住宅の供給はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し試算したもので、実証的な価格が得られたものと判断する 。近隣地域は旧来からの既存住宅を主体とする住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、取引価格が価格決定の 指標とされることが一般的であるため、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均 衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇陀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [145.0] [104.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇陀市は人口減少・高齢化が継続している。 その傾向は周辺市町の中でもやや強い。不動 産市場は依然低調で地価の下落が続いている 。 市郊外に位置し、生活利便性等に劣る。需要 者も地縁関係者が中心で、市場が限定されて いるため、市内中心部の住宅地域と比べ需要 は弱い。 南向きの画地であり、地域の標準的画地と比 べて、居住の快適性に優れる。個別的要因に 特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％