令和6年1月15日　提出 宇陀 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇陀 -4 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇陀市大宇陀中庄７５番２ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 周辺に農地も多く見 られる一般住宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 榛原 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道　 交通 施設 榛原駅南西方 7.0km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、周辺に農地も多く見られる一般住宅地域であり、変動要因もないことから、今後とも現況維持の推 移を示す地域と予測する。最寄駅から徒歩圏外であるため需要が弱く、地価はやや下落基調にあると推測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇陀市及び周辺市町村内の一般住宅地である。需要者の中心は、地元住民や地縁者が多いと考えられる。 近隣地域は、周辺に農地も多く見られる住宅地域である。最寄駅からは徒歩圏外のため、バス便やマイカー利用が通常 となっており、土地や中古物件の取引は少なく、需要は弱い。そのため、地価は依然、下落が継続している。土地は１ ７０㎡程度で概ね３６０万円～３８０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅に農地も多く見られる郊外の住宅地域であり、周辺には共同住宅が見受けられないことから収益価 格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例から試算した価格であり、市場性 を反映した実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格を採用することとし、代表標準地との検討結果も踏ま えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇陀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [126.7] [103.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇陀市の人口は減少し、高齢化も進行してお り、生活利便性が高い一部の地域を除き、需 要は低調で、地価はやや弱含みで推移してい る。 周辺には農地が多く、一般住宅と農家住宅と が混在する地域であるため、相対的に住宅地 としての人気が劣り、依然地価の下落が継続 している。 近隣地域では概ね標準的な画地であり、競争 ・代替関係等の個別的要因の変動は特段認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％