令和6年1月15日　提出 宇陀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇陀 -1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　福田　幸治   TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇陀市大宇陀下本２１８６番 ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 伝建地区 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と店舗併用 住宅が混在する住宅 地域 西4m市道 水道、下水 榛原 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    30 ｍ、南   160 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ市道 交通 施設 榛原駅南西方 6.3km 法令 規制 １住居 (60,160) 伝建地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と店舗併用住宅が混在する住宅地域であり、重要伝統的建造物群保存地区に指定されていることから、 今後も現状を維持していくものと思われる。地価水準は依然としてやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇陀市及び周辺市町村の既成住宅地域の圏域。重要伝統的建造物群保存地区に指定されている旧来からの 住宅地であり、需要者の中心は宇陀市内の地元住民や地元地縁者が多いと考えられる。規模は概ね２５０～３００㎡程 度が中心、中心的価格帯は、中古取引が中心と思われるが、取引件数が少なく把握は困難である。地縁的選好性の強い 地域で、需要はやや低調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅と店舗併用住宅が混在する住宅地域であり、殆どが自用の物件で、居住の快適性を重視した自用目 的の取引が中心である。また、重要伝統的建造物群保存地区に指定された住宅地域で、周辺に収益物件は見られず、賃 貸需要が認められないことから収益還元法は適用しなかった。よって、同一需給圏内の類似地域における規範性のある 取引事例を適正に比準して求められた比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口の減少傾向に歯止めがかかってお らず、高齢化率も高まっており、一部を除い て地価水準も下落が継続している。 重要伝統的建造物群保存地区内の一般住宅と 店舗併用住宅が混在する住宅地域であり、地 域要因に影響する変化は見られず、需要はや や低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％