別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
香芝 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 5-3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　土井　元   TEL.
鑑定評価額 66,600,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 香芝市西真美２丁目２番２０
 ②地積
　(㎡)		 490  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
宅造工事規制区域

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 県道沿いに店舗、事
務所等が見られる商
業地域		 南西23m県道 水道、ガス、下水 五位堂

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ県道 交通

施設		 五位堂駅北西方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は県道沿いに店舗、事務所等が見られる商業地域であり、今後も地域要因の大きな変化は考えられず現
状のまま推移するものと予測する。地価水準は横ばい傾向にて推移していくものと考える。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中和幹線や国道１６８号等の幹線道路沿道で、概ね香芝市及びその周辺都市の路線商業地域を中心とする
広域的な圏域である。当該地域は県道沿いに店舗、事務所等が見られる商業地域であり、その需要の中心は当該地域に
地縁性をもつ投資目的の事業者のほか法人企業等が考えられる。取引される価格は個別性が強く、需要の中心となる価
格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する規範性の高い取引事例を基に、適正に試算された市場実態を反映した
価格である。一方、収益価格も、還元利回り等について規範性の高い指数を得られたものと考えられるが、元本市場と
果実市場との相関関係が希薄であること等からやや低位に求められたものと考える。よって、本件においては、比準価
格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和高田 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 76.5]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 奈良県内経済は、生産活動は足踏みの状況で
はあるが、個人消費は緩やかに回復、雇用情
勢も持ち直しつつある等、経済の回復傾向が
認められる。

県道沿いに店舗、事務所等が見られ用途の多
様性等から不動産需要を見込める地域である
が、昨今の市況等からテナント需要には一部
弱さも見られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 香芝 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香芝Ａ

-102		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東19.6m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(50,150)
b 香芝Ｌ

-214		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南12m、角地
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(70,200)
c 広陵Ａ

-202		 北葛城郡広陵町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東20m町道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(50,150)
d 河合Ａ

-205		 北葛城郡河合町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m県道、
北西11m、
角地
１住居
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(70,200)
e 広陵Ｌ

-101		 北葛城郡広陵町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22m県道、
西4.6m、角地
準住居
高度地区最高15m
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
137,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,500 		 100
[  94.0]
146,277 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
142,218  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
138,076 		 100
[  99.0]
139,471 
139,000 
c (　           ) 
107,304  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
107,304 		 100
[  76.7]
139,901 
140,000 
d (　           ) 
92,086  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
90,280 		 100
[  61.1]
147,758 
148,000 
e (　           ) 
93,771  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
91,932 		 100
[  61.5]
149,483 
149,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



香芝 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,899,069 
2,382,920 
10,516,149 
8,342,100 
2,174,049 		 （　0.9476）
2,060,129 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     42,043,449 円　　　　（　     85,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
香芝 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 Ｓ3 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域		 60 ％   200 ％   200 ％   490 ㎡     21.8 m x   22.4 m  前面道路：県道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗部分、事務所部分とも各階フロア部分貸し ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 店舗兼事務所としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
80.0 
200.00 
2,151 
430,200 		 5.0  2,151,000 
3.0  1,290,600 

 2～ 3		 事務所
250.00 
90.0 
225.00 
1,434 
322,650 		 3.0  967,950 
2.0  645,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
86.7 
650.00 

1,075,500 		 4,086,900 
2,581,200 
⑨年額支払賃料      1,075,500 円　×　12ヶ月　＝　      12,906,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         588,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,906,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         588,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,120,002 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,373,998 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,086,900 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,477 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,581,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         487,594 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,899,069 円　　　　（　        26,325 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ香芝Ｉ（賃）
　　　　-2		 2,357  
(   2,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[165.0]		 100
[100.0]
1,504 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,487 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,434 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ香芝Ｇ（賃）
　　　　-151		 1,137  
(   1,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
1,469 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
香芝 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 468,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 404,820 円  　　　       13,494,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      457,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      819,000 円  　　　　    117,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,382,920 円　（　　　　　　         4,863 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0677 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,342,100 円  
（　　　　　        17,025 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,899,069 円      
②総費用 2,382,920 円      
③純収益　①－② 10,516,149 円      
④建物等に帰属する純収益 8,342,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,174,049 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,060,129 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,204 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,043,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 香芝 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県香芝市西真美二丁目２番２０
 1501000147917-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
香芝 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 5-3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.
鑑定評価額 66,600,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 香芝市西真美２丁目２番２０
 ②地積
　(㎡)		 490  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
宅造工事規制区域

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 県道沿いに店舗、事
務所等が見られる商
業地域		 南西23m県道 水道、ガス、下水 五位堂

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ県道 交通

施設		 五位堂駅北西方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗、事務所等が見られる商業地域であり、格別の変動要因も見られないことから今後も現状を
維持するものと判断される。地価水準については持ち直しつつある。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は香芝市及び近隣市町村における幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の属性は、店舗や営業所等の
出店を目的とする地元中小企業や個人事業主等が主体と考えられる。中和幹線の整備が進み、需給関係は安定している
。標準地の存する地域周辺では、画地規模がまちまちであり取引も少ないこと等から需要の中心となる価格帯の把握は
困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は、店舗や事務所等が見られる路線商業地域であり、自己所有目的の取引が大半であることから
、賃貸用建物の取引はごくわずかである。アパート等の収益物件も一部では存在するが、土地価格に見合う賃料水準が
形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。従って、本件では価格実現性の高い比準価格を重視し、収益価
格も比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和高田 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 75.3]		 [100.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 香芝市は近年人口が微減傾向であるが快適性
、利便性の高い住宅地域については底堅い需
要がある。


県道沿いに店舗、事務所等が見られる地域で
ある。価格形成要因に影響を及ぼす地域要因
の変動は認められない。地価は概ね安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 香芝 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香芝Ａ

-102		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東19.6m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(50,150)
b 香芝Ｅ

-1		 香芝市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
東4m、準角地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
c 王寺Ｌ

-3		 北葛城郡王寺町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m国道、
中間画地
近商
高度地区最高20m
(90,200)
d 大和高田Ｆ

-1		 大和高田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.2m国道、
西6.3m、東6m、
三方路
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
137,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,500 		 100
[  94.0]
146,277 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
133,497  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
133,497 		 100
[ 100.0]
133,497 
133,000 
c (　           ) 
116,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
116,000 		 100
[  79.7]
145,546 
146,000 
d (　           ) 
102,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
109,188 		 100
[  80.2]
136,145 
136,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



香芝 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、熟成度が高く、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,862,727 
2,381,840 
10,480,887 
8,342,100 
2,138,787 		 （　0.9476）
2,026,715 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     41,361,531 円　　　　（　     84,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
香芝 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 Ｓ3 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域		 60 ％   200 ％   200 ％   490 ㎡     21.8 m x   22.4 m  前面道路：県道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
80.0 
200.00 
2,100 
420,000 		 5.0  2,100,000 
3.0  1,260,000 

 2～ 3		 事務所
250.00 
90.0 
225.00 
1,450 
326,250 		 3.0  978,750 
2.0  652,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
86.7 
650.00 

1,072,500 		 4,057,500 
2,565,000 
⑨年額支払賃料      1,072,500 円　×　12ヶ月　＝　      12,870,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         588,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,870,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         588,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,117,014 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,340,986 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,057,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,207 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,565,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         484,534 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,862,727 円　　　　（　        26,250 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ香芝Ｇ（賃）
　　　　-151		 1,137  
(   1,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,137 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,503 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ大和高田Ｃ（
賃）
　　　　-801		 1,933  
(   1,929) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.5]
1,868 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
香芝 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 468,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 403,740 円  　　　       13,458,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      457,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      819,000 円  　　　　    117,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,381,840 円　（　　　　　　         4,861 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0677 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,342,100 円  
（　　　　　        17,025 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,862,727 円      
②総費用 2,381,840 円      
③純収益　①－② 10,480,887 円      
④建物等に帰属する純収益 8,342,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,138,787 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,026,715 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,136 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,361,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 香芝 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県香芝市西真美二丁目２番２０
 1501000147917-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考