別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
香芝 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 5-2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　信一郎   TEL.
鑑定評価額 85,100,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 香芝市穴虫１０７番６
 ②地積
　(㎡)		 826  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
不整形
1:1.5		 銀行

Ｓ2		 銀行、医院、店舗兼
住宅が見られる近隣
商業地域		 南20m市道 水道、ガス、下水 二上

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ　市道 交通

施設		 二上駅北方

300m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、駅前ロータリーに通ずる近隣商業地域として成熟しつつある地域である。今後も近隣商業としての
性格を維持していくものと予測する。地価水準については、概ね横ばい傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は香芝市及び隣接市町の商業地域で、商圏を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性を有する圏域である。
主たる需要者は地縁的選好性を有する個人事業者や中小規模法人が中心である。圏域外からの転入は少ない。駅前ロー
タリーに接面する地域で、背後には大きな住宅団地もある為、商業地としての繁華性や需要は一定程度認められる。地
価は概ね横ばい傾向で推移している。画地規模がさまざまで取引の中心となる価格帯は把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例を採用しており、不動産市場の実態を反映するものとして規範性は高い。他方、収益
価格は理論的な価格であるが、想定項目が多い。また、近時の収益物件の経営等は収益性以外の相続税対策等、総合的
観点から行なわれている事等から比準価格に比し、低く求められた。したがって、市場の実勢を十分反映した比準価格
を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討結果も踏まえ、上記の通り、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和高田 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[101.4]		 [100.0]
100		 103,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 香芝市内のインフラ整備の効果等もあって、
主な商業地は地価上昇機運にある。但し、繁
華性等を基準として二極化しているのが顕著
である。

駅前ロータリーに通ずる近隣商業地域。背後
に大型住宅団地があり、駅前も整備され、繁
華性は成熟していくものと予測。地価動向は
緩慢で推移。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 香芝 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香芝Ｅ

-106		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南17m市道、
北6m、二方路
１中専
高度地区最高15m
(50,150)
b 香芝Ａ

-102		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東19.6m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(50,150)
c 大和高田Ｌ

-101		 大和高田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m市道、
東6.4m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
d 王寺Ｌ

-3		 北葛城郡王寺町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m国道、
中間画地
近商
高度地区最高20m
(90,200)
e 広陵Ｌ

-101		 北葛城郡広陵町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22m県道、
西4.6m、角地
準住居
高度地区最高15m
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,765  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
101,671 		 100
[  95.9]
106,018 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
137,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,500 		 100
[ 123.8]
111,066 
111,000 
c (　           ) 
105,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
105,309 		 100
[  99.2]
106,158 
106,000 
d (　           ) 
116,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
116,000 		 100
[ 106.7]
108,716 
109,000 
e (　           ) 
93,771  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
91,932 		 100
[  91.7]
100,253 
100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



香芝 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため適用不可と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,906,674 
3,881,499 
18,025,175 
15,256,800 
2,768,375 		 （　0.9256）
2,562,408 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     53,383,500 円　　　　（　     64,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
香芝 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 429.00 ＲＣ4 1,495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   826 ㎡     25.0 m x   38.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階は共同住宅（平均専有面積５４㎡の２ＬＤＫ） ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 ４階建共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
385.00 
64.2 
247.00 
2,181 
538,707 		 5.0  2,693,535 
2.0  1,077,414 

 2～ 4		 共同住宅
370.00 
88.1 
326.00 
1,300 
423,800 		 2.0  847,600 
1.0  423,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,495.00 
81.9 
1,225.00 

1,810,107 		 5,236,335 
2,348,814 
⑨年額支払賃料      1,810,107 円　×　12ヶ月　＝　      21,721,284 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,632,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,721,284 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,632,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,938,323 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,414,961 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,236,335 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,017 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,348,814 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         443,696 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,906,674 円　　　　（　        26,521 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ香芝Ｇ（賃）
　　　　-1		 2,173  
(   2,137) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,173 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,265 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,181 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ香芝Ｉ（賃）
　　　　-2		 2,357  
(   2,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,357 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
香芝 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 936,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 700,599 円  　　　       23,353,284　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,638,000 円  　　　　    234,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,881,499 円　（　　　　　　         4,699 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9256    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 234,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　   1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,256,800 円  
（　　　　　        18,471 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,906,674 円      
②総費用 3,881,499 円      
③純収益　①－② 18,025,175 円      
④建物等に帰属する純収益 15,256,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,768,375 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,562,408 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,102 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,383,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 香芝 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県香芝市穴虫１０７番６
 1501000102556-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
香芝 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 5-2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.
鑑定評価額 85,100,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 香芝市穴虫１０７番６
 ②地積
　(㎡)		 826  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
不整形
1:1.5		 銀行

Ｓ2		 銀行、医院、店舗兼
住宅が見られる近隣
商業地域		 南20m市道 水道、ガス、下水 二上

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 二上駅北方

300m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 各種小売店舗や共同住宅が建ち並ぶ駅前ロータリーに通ずる近隣商業地域。今後とも現在な商環境を維持するも
のと予測する。地価は横ばい傾向にある。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は香芝市及び近隣市町村内の商業地である。主な需要者は当該沿線地域に地縁的選好性を有する個人事業主
や中小規模法人であると認められる。外部地域からの転入は見られない。駅前ロータリーに続く広幅員の市道に面する
地域であることから一定の需要は認められるが、取引自体見られないことから需要の中心となる価格帯は見いだせない
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏の商業店舗については自己所有が多く、賃貸市場は相続税対策等借り手優位の状況であり、収益還元法の主
要である賃料や空室率の査定、還元利回り等の精度に限界がある。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的手法
であり、需給当事者に対して説得力が優れる。以上を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地
からの検討を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和高田 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.1]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 香芝市は近年人口が微減傾向であるが快適性
、利便性の高い住宅地域については底堅い需
要がある。


駅に近く道路も整備されている近隣商業地域
であり一定の需要が認められる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 香芝 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香芝Ｇ

-10		 香芝市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南9m国道、
北東6m、角地
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
b 王寺Ｄ

-101		 北葛城郡王寺町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東18.8m国道、
南5m、角地
近商
高度地区最高20m
(100,200)
c 香芝Ｉ

-108		 香芝市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5m市道、
中間画地
商業
高度地区31m
(80,300)
d 上牧Ｅ

-301		 北葛城郡上牧町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 接面道路無、
無道路地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
85,449 		 100
[  82.0]
104,206 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
118,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
114,563 		 100
[ 104.0]
110,157 
110,000 
c (　           ) 
107,864  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
107,864 		 100
[ 101.9]
105,853 
106,000 
d (　           ) 
90,770  		 100
[ 100.0]		 [  94.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
85,505 		 100
[  71.4]
119,755 
120,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



香芝 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、熟成度が高く、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,874,287 
3,871,202 
18,003,085 
15,191,600 
2,811,485 		 （　0.9256）
2,602,311 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     54,214,813 円　　　　（　     65,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
香芝 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 429.00 ＲＣ4 1,495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   826 ㎡     25.0 m x   38.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階居宅２ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
385.00 
64.2 
247.00 
2,251 
555,997 		 2.0  1,111,994 
1.0  555,997 

 2～ 4		 居宅
370.00 
88.1 
326.00 
1,290 
420,540 		 2.0  841,080 
1.0  420,540 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,495.00 
81.9 
1,225.00 

1,817,617 		 3,635,234 
1,817,617 
⑨年額支払賃料      1,817,617 円　×　12ヶ月　＝　      21,811,404 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,632,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,811,404 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,632,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,945,803 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,497,601 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,635,234 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,335 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,817,617 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         343,351 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,874,287 円　　　　（　        26,482 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ香芝Ｉ（賃）
　　　　-2		 2,357  
(   2,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,357 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,293 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,251 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ河合Ｉ（賃）
　　　　-103		 2,207  
(   2,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,229 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
香芝 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 932,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 703,302 円  　　　       23,443,404　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,631,000 円  　　　　    233,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       233,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       233,000 円  　　　　    233,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,871,202 円　（　　　　　　         4,687 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9256    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 233,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　   1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,191,600 円  
（　　　　　        18,392 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,874,287 円      
②総費用 3,871,202 円      
③純収益　①－② 18,003,085 円      
④建物等に帰属する純収益 15,191,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,811,485 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,602,311 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,150 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,214,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 香芝 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県香芝市穴虫１０７番６
 1501000102556-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考