別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
香芝 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 3-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL. 
鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 香芝市高１０８番
 ②地積(㎡) 879  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1.5:1		 田 既成住宅地域に近い熟成度中位の地域 西0.9m未舗装道路 志都美

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   40 ｍ、西   20 ｍ、南   80 ｍ、北   20 ｍ ②標準的使用 田畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　        900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 東：既成住宅地域　西：宅地
　南：混在住宅地　北：既成
住宅地域		 道

路		 近接道路：北２．４
ｍ市道　直線距離：
約１０ｍ		 交通

施設		 志都美駅南方

1.0km		 法令

規制		 １住居

高度地区最高15m
⑤地域要因の
　将来予測		 近隣地域は既成住宅地域に近くある程度熟成した宅地見込地地域である。今後緩やかに宅地開発が進行し、住宅
地域になるものと考えられる。地価については引き続き下落傾向である。
(3)最有効使用の判定 転換後造成後の戸建住宅地域 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     20,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     18,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね香芝市及び近隣市町村内における宅地見込地地域である。需要者は宅地開発を事業とする不動産業者
が中心である。香芝市内においては居住の快適性・利便性の高い住宅地については需要が高まっていることから同様な
開発素地についても底堅い需要がある。ただし取引自体数が多くはなく、需要の中心となる価格帯についても画地規模
等個別的要因にばらつきがあるため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格については同一需給圏内の類似地域等に係る取引事例を収集し、適切に補修性・要因比較がなされており、相
対的に信頼性は高い。一方、控除法を適用した控除後価格は宅地開発動向が反映されており一定の規範性は認められる
。以上より、比準価格を重視し、控除後価格を比較考量して、類似の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　葛城 3-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     18,900 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100
     19,300 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     19,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 香芝市は近年人口が微減傾向であるが快適性、利便
性の高い住宅地域については底堅い需要がある。


既成住宅地域に近い宅地見込地地域に存することか
ら、今後緩やか宅地化されるものと考えられる。


個別的要因について変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　    0.0

環境　　　　　　　　　   -3.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 香芝 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 葛城Ｅ

-107		 葛城市 田   ほぼ長方形 西5.8m市道、
南1.8m、
準角地

｢調区｣ 

(60,200)
b 香芝Ｅ

-2		 香芝市 田   ほぼ台形 南6m市道、
中間画地

１住居

(60,200)
c 上牧Ｅ

-506		 北葛城郡上牧町 畑   ほぼ台形 南9m町道、
北2.5m、
二方路

１住居
高度地区最高15m
(60,200)
d 葛城Ｅ

-402		 葛城市 その他   ほぼ台形 北5.7m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
e 上牧Ｅ

-502		 北葛城郡上牧町 雑種地   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

１住居
高度地区最高15m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
21,136 		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]
21,073 		 100
[  99.0]
21,286 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
21,300 
b (　　            )
19,432 		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]
19,393 		 100
[  99.0]
19,589 
19,600 
c (　　            )
18,950 		 100
[ 100.0]		 [  96.7]
100		 100
[ 100.0]
18,325 		 100
[ 100.0]
18,325 
18,300 
d (　　            )
16,498 		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]
16,234 		 100
[  98.0]
16,565 
16,600 
e (　　            )
31,006 		 100
[ 100.0]		 [  96.0]
100		 100
[ 100.0]
29,766 		 100
[ 100.0]
29,766 
29,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.02		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.01		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      20,000 円／㎡]
香芝 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 16.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
52,800  （　   70.0 ％）
36,960 		 7,000  700  1,232  3,800  24,228 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8621　　　　     20,887		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8639　     18,044		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 18,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 香芝Ａ

-202

     39,568 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 99.8]		 100
[100.0]

     49,559 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     49,600 
b 香芝Ａ

-210

     47,440 		 100
[100.0]		 [101.3]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 90.9]		 100
[100.0]

     52,868 

     52,900 
c 香芝Ａ

-108

     60,546 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[107.1]		 100
[100.0]

     55,967 

     56,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   -0.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.07		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   -9.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.07		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +7.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 52,700 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
香芝

-4
66,400 		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[123.0]
52,925 		 [100.0]
100
52,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +6.0
環境　　 +16.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 52,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　   1,200 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     20 ｍ、南     80 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 23 ％、畑　 75 ％、森林　    ％、その他　  2 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水及び普通河川へ排水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　植樹。遊戯施設
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 香芝 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県香芝市高１０８番
 1501000145789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
香芝 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 3-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰   TEL. 
鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 香芝市高１０８番
 ②地積(㎡) 879  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1.5:1		 田 既成住宅地域に近い熟成度中位の地域 西0.9m未舗装道路 志都美

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   40 ｍ、西   20 ｍ、南   80 ｍ、北   20 ｍ ②標準的使用 田畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　        900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 道

路		 近接道路：北２．４
ｍ市道（直線距離約
１０ｍ）		 交通

施設		 志都美駅南方

1.0km		 法令

規制		 １住居

高度地区最高15m
⑤地域要因の
　将来予測		 近隣地域は既成住宅地域に近い熟成度中位の宅地見込地地域であり、周辺の市街化が進行しており今後は徐々に
宅地化影響が強まるものと予測される。最寄り駅の路線属性がやや劣位で地価水準は下落傾向で推移と予測。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後の戸建住宅の敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     19,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     18,800 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奈良県中部、香芝市及び周辺市町における宅地開発素地の存する範囲。需要者は分譲開発及び共同住宅等
の開発を行う事業者が中心。地積は８００～１０００㎡程度が中心と思われ、中心的価格帯は１，５００～２，０００
万円と思われる。近隣地域周辺では近鉄大阪線沿線の優位性が強く、開発素地の引き合いにも影響を及ぼす事から需要
はやや低調。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 近隣地域は既成住宅地域に近い熟成度中位の宅地見込地地域であり、付近にはミニ開発等も見られる。半面、路線属性
が劣位で販売価格が近鉄大阪線周辺に比較してやや低い事や近年の物価高騰により造成費が上昇傾向にある事などを受
けて控除方式による価格は比準価格よりやや低位に求められた。よって比準価格を重視し控除方式による価格を比較考
量した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　葛城 3-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     18,900 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 [100.0]
100
     19,700 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     19,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 中和地域でも大阪へのアクセスに優れるベッドタウ
ンとして人口減少の程度も弱い。地価は上昇傾向に
転じつつある。

近隣地域は既成住宅地域に近い熟成度中位の地域で
あり、付近でもミニ開発が散見され宅地化が徐々に
進行しているも需要はやや低調。

個別的要因に特に変動は見られないない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　    0.0

環境　　　　　　　　　   -5.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 香芝 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香芝Ｌ

-3		 香芝市 雑種地   不整形 南6.4m市道、
東3m、角地

１住居
高度地区最高15m
(60,200)
b 香芝Ｅ

-2		 香芝市 田   ほぼ台形 南6m市道、
中間画地

１住居

(60,200)
c 葛城Ｅ

-307		 葛城市 田   ほぼ正方形 南西5.2m市道
、中間画地

１中専
高度地区最高15m
(60,200)
d 葛城Ｉ

-206		 葛城市 田   ほぼ整形 東4m市道、
南2m、角地

１住居
高度地区15m
(60,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
29,532 		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]
29,443 		 100
[ 153.7]
19,156 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
19,200 
b (　　            )
19,432 		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]
19,393 		 100
[ 104.0]
18,647 
18,600 
c (　　            )
37,418 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
37,268 		 100
[ 167.0]
22,316 
22,300 
d (　　            )
30,682 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
30,467 		 100
[ 150.6]
20,230 
20,200 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +19.0 環境　　　　 +23.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.01		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 +13.0 宅地造成　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.01		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +21.0 環境　　　　 +38.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 +18.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      19,800 円／㎡]
香芝 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  8.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
53,300  （　   70.0 ％）
37,310 		 7,000  700  616  3,800  25,194 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8621　　　　     21,720		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8639　     18,764		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 18,800 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 香芝Ｅ

-413

     66,128 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[118.8]

     54,572 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     54,600 
b 香芝Ｅ

-101

     82,844 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[153.0]

     53,503 

     53,500 
c 香芝Ｉ

-104

     73,703 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[144.2]

     51,628 

     51,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +8.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.01		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +2.0 環境　　　  +50.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +9.0 環境　　　  +35.0
画地　　　   -1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 53,300 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
香芝

-4
66,400 		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[121.9]
53,403 		 [100.0]
100
53,400 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +6.0
環境　　 +15.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 53,300 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　   1,200 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     20 ｍ、南     80 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 23 ％、畑　 75 ％、森林　    ％、その他　  2 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ字擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水及び普通河川へ排水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　植樹、遊戯施設
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 香芝 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県香芝市高１０８番
 1501000145789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考