令和6年1月15日　提出 香芝 -301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香芝 -301 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　土井　元   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香芝市すみれ野２丁目３番５ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等を中心と する区画整然とした 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 五位堂 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    75 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 五位堂駅北西方 850m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変化は考えられず現 状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向にて推移していくものと考える。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線沿線で、概ね香芝市、広陵町の中規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は 香芝市、広陵町居住者が中心であるが、土地区画整理事業により整備された一般住宅等を中心とする区画整然とした住 宅地域であり、徐々に一般住宅等の建ち並びも増えていることから、需給関係は比較的安定して推移しているものと考 えられる。土地の中心価格帯は、標準地と同規模で１，９００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅等を中心とする区画整然とした住宅地域であり、周辺地域の比較的規模の大きな画地には共 同住宅等の収益物件も見られるものの、標準地と同程度の画地規模では自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未成 熟なため収益価格は試算しない。よって本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い取引事例を基に 適正に試算された比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香芝 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 香芝市の総人口は近時やや減少、生産年齢人 口はほぼ横ばいで推移している。地価動向は 交通利便性等の需給動向により、二極化がよ り進行している。 直接的な地域要因の変化は認められないが、 当該地域の不動産需要は比較的安定しており 、地価はやや上昇傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％