別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
香芝 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 -8 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.
鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 香芝市西真美２丁目５番４
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
宅造工事規制区域

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北5.3m市道 水道、ガス、下水 五位堂

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北５．３ｍ
市道		 交通

施設		 五位堂駅北西方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変化は考えられず現
状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向にて推移していくものと考える。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線沿線で、概ね香芝市、広陵町の中規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は
香芝市、広陵町居住者が中心であるが、区画整然とした住宅地域であり、他地域からの転入も見込まれる。概ね熟成し
た住宅地域であり、当該地域に新規宅地開発等は見られず、需給関係は比較的安定している。土地は２，０００万円程
度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ概ね熟成した住宅地域であり、周辺に共同住宅等の収益物件も見られるものの、
自己所有の戸建住宅を中心とし、賃貸市場が成熟していないため収益価格の規範性は低位であるものと考える。よって
本件においては、収益価格は参考とし、信頼性の高い複数の取引事例を基に市場実態を適正に反映した比準価格をもっ
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　香芝（県） -5              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    123,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 香芝市の総人口は近時やや減少、生産年齢人
口はほぼ横ばいで推移している。地価動向は
交通利便性等の需給動向により、二極化がよ
り進行している。

直接的な地域要因の変化は認められないが、
当該地域の不動産需要には持ち直しの動きが
認められ、地価もやや上昇傾向にて推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 香芝 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香芝Ｉ

-202		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m市道
、北西5.3m、
角地
１中専
高度地区15m
宅造工事規制区域
(70,200)
b 香芝Ｌ

-101		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.1m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(50,150)
c 香芝Ａ

-8		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(60,200)
d 香芝Ａ

-101		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
北東6m、角地
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
e 香芝Ａ

-11		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(50,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,207  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
117,268 		 100
[  95.0]
123,440 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
127,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
129,667 		 100
[ 100.0]
129,667 
130,000 
c (　           ) 
135,779  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
135,376 		 100
[ 108.1]
125,232 
125,000 
d (　           ) 
82,399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
78,793 		 100
[  64.2]
122,731 
123,000 
e (　           ) 
104,087  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
100,684 		 100
[  70.3]
143,220 
143,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



香芝 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  開発・造成から相当の時間が経過し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,970,108 
445,917 
2,524,191 
2,034,900 
489,291 		 （　0.9699）
474,563 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     10,097,085 円　　　　（　     61,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
香芝 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.00 ＬＳ2 196.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域		 60 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      9.4 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積４９㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
1,280 
125,440 		 2.0  250,880 
2.0  250,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.00 
100.0 
196.00 

250,880 		 501,760 
501,760 
⑨年額支払賃料        250,880 円　×　12ヶ月　＝　       3,010,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,010,560 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       259,836 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,870,724 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           501,760 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,601 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          501,760 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          94,783 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,970,108 円　　　　（　        18,001 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ下市Ｇ（賃）
　　　　-151		 926  
(     926) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 64.0]		 100
[100.0]
1,447 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,325 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,280 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ河合Ｆ（賃）
　　　　-1		 902  
(     877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,203 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
香芝 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 79,800 円  　　　　     26,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 93,917 円  　　　        3,130,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      186,200 円  　　　　     26,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         445,917 円　（　　　　　　         2,703 円／㎡）　　（経費率　　  15.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0765     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0837 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,034,900 円  
（　　　　　        12,333 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,970,108 円      
②総費用 445,917 円      
③純収益　①－② 2,524,191 円      
④建物等に帰属する純収益 2,034,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 489,291 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 474,563 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,876 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,097,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 香芝 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県香芝市西真美二丁目５番４
 1501000147952-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
香芝 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 -8 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　土井　元   TEL.
鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 香芝市西真美２丁目５番４
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
宅造工事規制区域

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北5.3m市道 水道、ガス、下水 五位堂

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　５．
３ｍ市道		 交通

施設		 五位堂駅北西方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変化は考えられず現
状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向にて推移していくものと考える。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線沿線で、概ね香芝市、広陵町の中規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は
香芝市、広陵町居住者が中心であるが、区画整然とした住宅地域であり、他地域からの転入も見込まれる。概ね熟成し
た住宅地域であり、当該地域に新規宅地開発等は見られず、需給関係は比較的安定している。土地は２，１００万円程
度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ概ね熟成した住宅地域であり、周辺に共同住宅等の収益物件も見られるものの、
自己所有の戸建住宅を中心とし、賃貸市場が成熟していないため収益価格の規範性はやや低位であるものと考える。よ
って本件においては、収益価格は参考とし、信頼性の高い複数の取引事例を基に市場実態を適正に反映した比準価格を
もって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　香芝（県） -5              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    123,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 香芝市の総人口は近時やや減少、生産年齢人
口はほぼ横ばいで推移している。地価動向は
交通利便性等の需給動向により、二極化がよ
り進行している。

直接的な地域要因の変化は認められないが、
当該地域の不動産需要は比較的安定しており
、地価はやや上昇傾向にて推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 香芝 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香芝Ａ

-1		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(50,150)
b 香芝Ａ

-2		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(60,200)
c 香芝Ｉ

-202		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m市道
、北西5.3m、
角地
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(70,200)
d 香芝Ａ

-8		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
140,555 		 100
[ 111.1]
126,512 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
111,147  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
122,183 		 100
[ 103.0]
118,624 
119,000 
c (　           ) 
107,207  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
118,656 		 100
[ 100.0]
118,656 
119,000 
d (　           ) 
135,779  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
135,376 		 100
[ 104.0]
130,169 
130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



香芝 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,914,247 
441,753 
2,472,494 
2,019,600 
452,894 		 （　0.9699）
439,262 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      9,346,000 円　　　　（　     56,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
香芝 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.00 ＬＳ2 196.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域		 60 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      9.4 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積４９㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
1,255 
122,990 		 2.0  245,980 
2.0  245,980 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.00 
100.0 
196.00 

245,980 		 491,960 
491,960 
⑨年額支払賃料        245,980 円　×　12ヶ月　＝　       2,951,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,951,760 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       254,956 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,816,804 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           491,960 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,511 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          491,960 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          92,932 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,914,247 円　　　　（　        17,662 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ香芝Ｆ（賃）
　　　　-101		 1,719  
(   1,690) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[136.0]		 100
[100.0]
1,264 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,255 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ香芝Ｆ（賃）
　　　　-103		 1,507  
(   1,478) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,299 
c Ｓ広陵Ｇ（賃）
　　　　-151		 1,230  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,337 
香芝 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 79,200 円  　　　　     26,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 92,153 円  　　　        3,071,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,800 円  　　　　     26,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         441,753 円　（　　　　　　         2,677 円／㎡）　　（経費率　　  15.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0765     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0837 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,019,600 円  
（　　　　　        12,240 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,914,247 円      
②総費用 441,753 円      
③純収益　①－② 2,472,494 円      
④建物等に帰属する純収益 2,019,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 452,894 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 439,262 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,662 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,346,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 香芝 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県香芝市西真美二丁目５番４
 1501000147952-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考