令和6年1月15日　提出 香芝 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香芝 -7 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　信一郎   TEL.

鑑定評価額 9,460,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香芝市穴虫３１３１番４７ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 国定公(普通) （その他） 高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (60,160) 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北4m市道 水道、ガス 関屋 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　４ｍ　 市道 交通 施設 関屋駅南西方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) 国定公(普通) 高度地区最高15m 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域である。今後とも地域要因に特段の変動はなく、現状を維 持していくものと予測する。地価動向については、地域の特性等から需要は低迷しており、下落基調にある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄南大阪線、ＪＲ和歌山線等沿線にある香芝市の住宅地域である。主たる需要者は香芝市 内の居住者が大半を占める。最寄り駅まで徒歩圏に立地するものの坂が多い丘陵地の為、生活利便性は良好とは云えな い。このような地域の特性等から需要や引き合いは低調ぎみで供給過多となっている事から、地価は依然下落傾向で推 移している。土地価格は標準地と同程度の規模で８００万円～１１００万円程度の物件が需要の中心的価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場参加者の観点から居住の快適性、生活利便性等の類似性の高い事例を採用しており、規範性は高い。 近隣地域は、最寄り駅まで徒歩圏に立地するものの戸建住宅を主体とした住宅地域である。また、周辺に収益物件が見 受けられず賃貸市場が未成熟な地域であるので収益還元法の適用を断念した。以上から、市場性を十分に反映した規範 性高い比準価格を採用し、代表標準地との規準価格も考慮の上、上記の通り、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香芝 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [155.4] [100.0] 100 52,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 香芝市の人口は微減傾向にある。当市は、主 に大型住宅団地と既成住宅地に大別され、利 便性、快適性等を基準として二極化が顕著で ある。 丘陵地の住宅地域であり、最寄り駅まで緩傾 斜を要するなど需要を低下させる要因となっ ている。地価はこれら要因の影響を受け、下 落傾向で推移。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％