令和6年1月15日　提出 香芝 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香芝 -5 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.

鑑定評価額 9,290,000 円  １㎡当たりの価格 58,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香芝市穴虫１９０４番８ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス 二上山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北６． ０ｍ市道 交通 施設 二上山駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,100) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり格段の変動要因も見当たらないことから、現状のまま推移するものと予測す る。地価水準については下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は香芝市及び近隣市町村内のＪＲ線、近鉄線沿線住宅地である。主な需要者は当該沿線地域在住のエンドユ ーザーであると認められる。外部地域からの転入も見られる。やや利便性に劣る地域であり需要は弱含みである。需要 の中心となる価格帯は１６０㎡程度の画地で９００万円から１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的での取引が大半であり、貸家等の収益物 件はほとんど見受けられないことから、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における 一般住宅の敷地に係る実際の市場取引に基づいて試算されており、その説得力は高いものと判断される。よって、本件 では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香芝 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [141.1] [103.0] 100 59,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 香芝市は近年人口が微減傾向であるが快適性 、利便性の高い住宅地域については底堅い需 要がある。 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地 域である。成熟した地域であり価格形成要因 に影響を及ぼすような地域要因の変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％