令和6年1月15日　提出 香芝 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香芝 -2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 81,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香芝市藤山１丁目９６１番９４ ｢藤山１－２－８｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 西5.3m市道 水道、ガス、下水 近鉄下田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北５． ３ｍ市道 交通 施設 近鉄下田駅西方 800m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり昨年近隣に大規模商業施設が開店した。地価は持ち直しつつある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は香芝市及び近隣市町村内の住宅地である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が大半を占める。当該 地域は駅から徒歩圏内にあり、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、生活利便性も高いことから圏内住宅 地としての競争力は高めである。土地は２８０㎡程度で２，３００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における不動産取引の主たる需要者は自己利用目的の個人であり、標準地の画地規模等から経済合理的な賃貸 想定が困難なため収益還元法は適用しない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における一般住宅の敷地に係る実際 の市場取引に基づいて試算されており、その説得力は高いものと判断される。よって、本件では比準価格を採用し、前 年指定基準地価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　香芝（県） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 香芝市は近年人口が微減傾向であるが快適性 、利便性の高い住宅地域については底堅い需 要がある。 中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域に 存し、地域要因について特段の変動は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％ +0.1 ％