令和6年1月15日　提出 香芝 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香芝 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　土井　元   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 94,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香芝市五位堂１丁目３２９番１０ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ小規模分譲住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 五位堂 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 五位堂駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ小規模分譲住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変化は考えられず現状の まま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向にて推移していくものと考える。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線、同南大阪線、ＪＲ和歌山線沿線で、概ね香芝市の住宅地域を中心とする圏域である。需要者 は香芝市居住者を中心に、周辺地域からの転入も見込まれる。一般住宅等が建ち並ぶ概ね熟成した住宅地域であるが、 周辺地域ではミニ開発の新規分譲も見られる等、潜在的な需要は見込める地域である。土地の中心価格帯は、標準地と 同規模で１，２００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ小規模分譲住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未成熟なため 収益価格は試算しない。よって本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域に存する信頼 性の高い取引事例を基に適正に試算された比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香芝 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [136.3] [104.0] 100 94,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 香芝市の総人口は近時やや減少、生産年齢人 口はほぼ横ばいで推移している。地価動向は 交通利便性等の需給動向により、二極化がよ り進行している。 直接的な地域要因の変化は認められないが、 当該地域の不動産需要は比較的安定しており 、地価はやや上昇傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％