令和6年1月15日　提出 生駒 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 9-1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　三和　浩   TEL.

鑑定評価額 71,600,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市北田原町１６７４番１０ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:2.5 工場 中小工場、倉庫のほ かに住宅も見られる 工業地域 南東6.2m市道、背面道 水道 学研北生駒 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．２ｍ市道 交通 施設 学研北生駒駅北西方 3.2km 法令 規制 準工 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫、事業所の見られる中小規模の工業地であり、大阪東部とのアクセスが良好である。工業地としての 立地が良好であることから、割安感も含め需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 低層の工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県北部を中心に県内工業地域及び一部大阪部東部を含む圏域と認められる。需要者の中心は県内及び 大阪府等に拠点を置く中小事業者等である。当該地域は大規模工業団地ではなく画地規模も比較的小さいが、大阪との アクセスに優れ、大消費地への接近性、雇用確保の観点から優位性があるにも関わらす、大阪の工業地と比較して割安 感も認められる。需要に対する供給不足とも相俟って、地価は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、中小規模の工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域である。典型的需要者は自用の工場、事業所、倉庫として の利用を目論む事業法人等であることから、合理的な賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。需 要者は、実際の取引において成立した取引価格を指標として取引すると思われ、複数の取引事例を採用して試算を行っ た市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地においても、建築コストの上昇、人員 不足の影響が懸念されるが、製造拠点の国内 回帰の動きも見られ、需要は概ね堅調である 。 近隣地域は良好な立地に恵まれ、周辺道路整 備等も進んでおり、供給不足の中、移転需要 や敷地拡張需要とも相俟って需要堅調推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％