別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
生駒 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
生駒 5-3 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛   TEL.
鑑定評価額 44,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 69,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 生駒市鹿ノ台西１丁目１番８
 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区最高15m
地区計画等

(100,200)

1:1.5		 診療所

Ｗ1		 中小規模の店舗等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 北東16m市道、背面道 水道、ガス、下水 学研奈良登美ヶ丘

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 学研奈良登美ヶ丘駅北
方
1.3km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区最高15m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 開発から経年した住宅団地内の中小規模店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域である。団地内住民を対象としており、
地域要因に大きな変動要因はなく、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は生駒市及び周辺市町に存する中小規模店舗等主体の近隣商業地域及び路線商業地域。需要者の中心は、中
小規模の店舗や事業所等を目的とする個人事業者又は小規模法人等であり、圏外からの需要は少ない。背後住民が主な
対象顧客であり、商圏が狭く繁華性にも劣るため、新規出店需要は弱い。土地取引は少なく、個別性も強いため、取引
価格帯はまちまちであり、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は対象地上に店舗付共同住宅の建築を想定し試算したが、土地価格に見合った賃料水準は形成されておらず、
低位に求められた。商業地の需要者の多くは収益性に着目して取引しており、本来収益価格を重視すべきだが、算定に
おいて想定要素が大きいこと等から規範性にやや劣る。したがって、本件においては市場の取引価格を反映する比準価
格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    163,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[196.4]		 [102.0]
100		 88,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 マンション用地への転換等用途の多様性が認
められる商業地需要は上昇傾向であるが、商
圏の限定される郊外や旧来中心地での需要は
低調である。

大規模住宅団地内の住民を主に対象とした近
隣商業地域で、利用者が限定されることから
、需要は低迷。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 生駒 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 生駒Ｂ

-11		 生駒市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東12.5m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
b 生駒Ｌ

-115		 生駒市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m国道、
西3m、二方路
近商
高度地区最高20m
(90,200)
c 生駒Ｌ

-101		 生駒市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.3m市道、
西3.3m、角地
近商
高度地区最高20m
(90,200)
d 奈良Ｈ

-3		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.6m市道、
東13m、
二方路
近商
高度地区最高15m
(100,200)
e 奈良Ｃ

-106		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,215  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,215 		 100
[ 115.4]
87,708 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
89,500 
b (　           ) 
103,746  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  85.0]
137,786 		 100
[ 156.8]
87,874 
89,600 
c (　           ) 
49,530  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.1]
68,696 		 100
[  79.8]
86,085 
87,800 
d (　           ) 
85,784  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
84,102 		 100
[  96.9]
86,793 
88,500 
e (　           ) 
95,965  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,965 		 100
[ 110.6]
86,768 
88,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,800 円／㎡]  



生駒 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,650,146 
2,513,128 
10,137,018 
9,535,400 
601,618 		 （　0.9498）
571,417 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     12,422,109 円　　　　（　     25,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
生駒 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 215.00 Ｓ4 860.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区最高15m
地区計画等		 100 ％   200 ％   200 ％   495 ㎡     17.3 m x   28.7 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～４階：住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約７０㎡） ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
215.00 
75.0 
161.25 
1,830 
295,000 		 5.0  1,475,000 
3.0  885,000 

 2～ 2		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
1,272 
246,132 		 2.0  492,264 
3.0  738,396 

 3～ 3		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
1,300 
252,000 		 2.0  504,000 
3.0  756,000 

 4～ 4		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
1,320 
255,000 		 2.0  510,000 
3.0  765,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
860.00 
86.3 
741.75 

1,048,132 		 2,981,264 
3,144,396 
⑨年額支払賃料      1,048,132 円　×　12ヶ月　＝　      12,577,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     741.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,577,584 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,088,759 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,028,825 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,981,264 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,338 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,144,396 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         593,983 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,650,146 円　　　　（　        25,556 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ生駒Ｊ（賃）
　　　　-2		 2,082  
(   1,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
1,388 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,272 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ生駒Ｌ（賃）
　　　　-1		 1,899  
(   1,899) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[130.0]		 100
[103.0]
1,289 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
生駒 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 556,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 393,528 円  　　　       13,117,584　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,181,500 円  　　　　    139,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,513,128 円　（　　　　　　         5,077 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     860.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0686     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,535,400 円  
（　　　　　        19,263 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,650,146 円      
②総費用 2,513,128 円      
③純収益　①－② 10,137,018 円      
④建物等に帰属する純収益 9,535,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 601,618 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 571,417 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,154 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,422,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 生駒 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　生駒市鹿ノ台西一丁目１番８
 1500005050485-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
生駒 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
生駒 5-3 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.
鑑定評価額 44,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 69,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 生駒市鹿ノ台西１丁目１番８
 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区最高15m
地区計画等

(100,200)

1:1.5		 診療所

Ｗ1		 中小規模の店舗等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 北東16m市道、背面道 水道、ガス、下水 学研奈良登美ヶ丘

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 学研奈良登美ヶ丘駅北
方
1.3km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区最高15m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模住宅団地内のメインストリート沿いの近隣商業地域で、利用者は概ね当団地内居住者と考えられる。最寄
駅からは高低差が著しく距離もあり、需要は弱含みに推移、地価は長期的に下落傾向を辿ることが予想される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、生駒市、奈良市及び京都府精華町の近隣商業地域及びこれに類似する路線商業地域や住商混在地域であ
る。需要者の大半は、医院、学習塾、小規模店舗等を営業する個人事業者又は法人が中心と考える。当該地域は、大規
模住宅団地内のメインストリート沿いに存する近隣商業地域であるが、周辺地域の大規模商業施設が集客面では優位に
あることから、地価は下落傾向を辿っており、土地取引の中心価格帯は、概ね同団地内の住宅地並みと推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、大規模住宅団地内のメインストリート沿いに中小規模の店舗が建ち並ぶ近隣商業地域であり、取引事例比
較法と収益還元法を適用したが、地域内の商業施設は大半が自用の施設であり、収益目的の市場は形成されていないと
判断される。従って、信頼性のある取引事例により試算された比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標
準地との検討を踏まえた上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    163,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[196.4]		 [102.0]
100		 88,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産取引市場では、コロナ禍が払しょくさ
れる中、総じて奈良県北西部の商業地の地価
は上昇基調にある。


大規模住宅団地内に存する近隣商業地域とし
ての一定の役割は果たしているものの、集客
力に劣るため、地価は弱含みに推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 生駒 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｈ

-3		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.6m市道、
東13m、
二方路
近商
高度地区最高15m
(100,200)
b 生駒Ｌ

-101		 生駒市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.3m市道、
西3.3m、角地
近商
高度地区最高20m
(90,200)
c 生駒Ｈ

-6		 生駒市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
１住居
１５ｍ斜線高度
(60,200)
d 生駒Ｌ

-115		 生駒市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m国道、
西3m、二方路
近商
高度地区最高20m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,784  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
84,102 		 100
[ 114.3]
73,580 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
75,100 
b (　           ) 
49,530  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.1]
68,696 		 100
[  89.8]
76,499 
78,000 
c (　           ) 
112,461  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,349 		 100
[ 115.4]
97,356 
99,300 
d (　           ) 
103,746  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  85.0]
135,616 		 100
[ 150.3]
90,230 
92,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,800 円／㎡]  



生駒 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,459,595 
2,697,379 
10,762,216 
10,221,400 
540,816 		 （　0.9498）
513,667 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     11,166,674 円　　　　（　     22,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
生駒 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 215.00 Ｓ4 860.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区最高15m
地区計画等		 100 ％   200 ％   200 ％   495 ㎡     17.3 m x   28.7 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２～４Ｆ居室（各階３ＬＤＫ×３戸） ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 周辺地域の状況を総合的に判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
215.00 
75.0 
161.25 
2,111 
340,399 		 5.0  1,701,995 
3.0  1,021,197 

 2～ 4		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
1,407 
272,255 		 3.0  816,765 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
860.00 
86.3 
741.75 

1,157,164 		 4,152,290 
1,021,197 
⑨年額支払賃料      1,157,164 円　×　12ヶ月　＝　      13,885,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     741.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,885,968 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,197,355 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,228,613 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,152,290 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,076 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,021,197 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         192,906 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,459,595 円　　　　（　        27,191 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ生駒Ｈ（賃）
　　　　-1		 1,334  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,067 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,411 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,407 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ生駒Ａ（賃）
　　　　-2		 1,834  
(   1,758) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,411 
c Ｓ生駒Ｌ（賃）
　　　　-101		 2,107  
(   2,071) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,756 
生駒 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 596,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 432,779 円  　　　       14,425,968　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,266,500 円  　　　　    149,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,697,379 円　（　　　　　　         5,449 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 149,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     860.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0686     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,221,400 円  
（　　　　　        20,649 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,459,595 円      
②総費用 2,697,379 円      
③純収益　①－② 10,762,216 円      
④建物等に帰属する純収益 10,221,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 540,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 513,667 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,038 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,166,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 生駒 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　生駒市鹿ノ台西一丁目１番８
 1500005050485-0000
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備考