令和6年1月15日　提出 生駒 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -26 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 74,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市小明町４０５番５外 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m私道 水道、ガス 東生駒 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 東生駒駅北方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持するものと予測。最寄駅からバス圏の 地域で、周辺街路の系統連続性もやや劣る。地価は横ばいからやや軟調に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良市及び生駒市のうち、近鉄奈良線、けいはんな線沿線の中規模戸建住宅地域である。需要の中心は圏 内の周辺居住者が中心であるが、大阪方面などの圏外からの転入も一部見られる。近隣地域は最寄駅からバス便利用で 交通利便性にやや劣り、また周辺街路の系統連続性にもやや劣るため、需要は軟調に推移している。取引の中心価格帯 は、対象標準地と同規模で１２００～１４００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は最寄り駅からバス圏の普通住宅地域である。比準価格は、近隣地域周辺の比較可能な事例を適正妥当に収集 の上、試算しており規範性が高い。他方、対象標準地は第一種低層住居専用地域に指定されており、周辺には共同住宅 等の収益物件は見受けられず、取引に当たっては自己利用目的の取引が中心となっている。従って、本件においては収 益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.1] [102.0] 100 74,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にて推移している。引き続き 住宅地需要の二極化が見受けられるが、大阪 圏のベッドタウンであり、利便性の良い地域 の需要は底堅い。 最寄駅バス圏の住宅地域であり、生活利便性 にやや劣り、需要はやや弱含んでいる。周辺 環境に特段変動は無い。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％