令和6年1月15日　提出 生駒 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -22 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　平田　馨   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市小平尾町１４１６番２ ②地積 　(㎡) 459   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,270) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅のほ か農地も混在する住 宅地域 北4.5m市道 水道、下水 萩の台 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 萩の台駅西方 450m 法令 規制 ｢調区｣  (70,270) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模農家住宅のほか農地も混在する成熟した既成住宅地域である現況のみならず、法令規制（市街化調整区域 ）及び市場性等の観点からも勘案した結果、将来的にも現況程度の地域特性で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 （同一需給圏）近鉄生駒線沿線の生駒市における農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域等の圏域。（需要者の属性）同一需 給圏に地縁的選好性を有する居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。（市場の需給動向）近隣地域は地 縁血縁者による取引が主であるため供給が僅少であるが、近鉄生駒線沿線に立地する農家住宅地域で、且つ街路の配置 及び系統連続性も劣るため、需要は下落傾向で推移。（需要の中心となる価格帯）土地１４０坪で１４００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域である市街化調整区域内の農家住宅地域にはアパート等の収益物件は原則見受けられず且つ市場における取引 は自用目的の取引が主である。また、収益性を反映する賃貸市場も未成熟であること等からも収益性には馴染まないた め、手法は取引事例比較法を適用し、収益還元法は適用しなかった。よって、同一需給圏内の農家住宅としての地域性 が類似する規範性ある取引事例から比準調整がなされた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生駒市の住宅地域については、利便性及び快 適性等優位な地域の地価は上昇傾向にあるが 、劣位な地域の地価は下落傾向にあり、引き 続き二極化傾向。 市街化調整区域に存する農家住宅地域であり 、且つ需要が地縁血縁者に限定される等市場 が限定的であるため、需要は引き続き弱含み 傾向にある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％