別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
生駒 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
生駒 -9 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.
鑑定評価額 56,100,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 生駒市東松ヶ丘１１７５番６
｢東松ヶ丘１１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 435  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 大規模一般住宅が多
い閑静な既成住宅地
域		 北6m市道 水道、ガス、下水 生駒

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 生駒駅北方

520m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅地として熟成しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏内の住宅地に対する
需要は高く、土地取引は堅調である。地価水準は、概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、生駒市及び奈良市内の駅徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は、同市内に居住する買い替え層であるが
、大阪東部地域からの流入も認められる。駅接近性、居住環境等は良好で、希少性も認められ、需要は堅調に推移して
おり、土地価格も概ね上昇傾向で推移している。土地の価格水準は、標準地と同規模の取引は少なく取引価格も個別性
が強いが、４５０㎡程度で５千万円～６千万円程度である。中古物件は、個別性が強く、取引価格もまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は自用の戸建住宅を中心に形成された住宅地域であり、典型的需要者の意思決定過程に照らせば、実証性ある
比準価格の説得力は高い。一方、収益価格は、駅にも近く一定の賃貸需要もあることから賃貸用共同住宅を想定して試
算したが、当該地域では土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、低位に求められ、実証性に欠ける。そこで
、比準価格に基づき、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　生駒 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    155,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[122.6]		 [100.0]
100		 129,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市は人口が微減、世帯数は微増傾向。コロ
ナ収束後の経済の好況もあり、環境に優れた
けいはんな線、近鉄奈良線沿線においては、
需要は強い。

規模の大きい画地の需要は総額との関係で限
定的ではあるが、駅徒歩圏の住宅地価格は、
希少性もあることから、底堅く推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 生駒 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 生駒Ｌ

-111		 生駒市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m市道、
北西4.5m、
角地
１低専

(60,80)
b 生駒Ｊ

-101		 生駒市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.2m市道
、南東4.5m、
準角地
１低専

(50,80)
c 生駒Ｊ

-122		 生駒市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d 生駒Ｊ

-113		 生駒市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西6m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
e 生駒Ｊ

-2		 生駒市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.6m私道、
東3m、二方路
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
153,804  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.5]
139,176 		 100
[ 106.1]
131,174 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
83,900  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.1]
102,081 		 100
[  94.1]
108,481 
108,000 
c (　           ) 
86,455  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
84,441 		 100
[  95.0]
88,885 
88,900 
d (　           ) 
45,421  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  60.0]		 100
[  59.9]
128,655 		 100
[  84.4]
152,435 
152,000 
e (　           ) 
66,101  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  98.8]
95,577 		 100
[  63.6]
150,278 
150,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +12.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -40.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



生駒 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,637,963 
1,094,918 
5,543,045 
4,250,400 
1,292,645 		 （　0.9703）
1,254,253 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     27,266,370 円　　　　（　     62,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
生駒 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 170.00 ＬＳ2 340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   435 ㎡     14.0 m x   32.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 軽量鉄骨造２階建共同住宅、小規模世帯向き８戸（４２．５㎡／戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
170.00 
100.0 
170.00 
1,599 
271,830 		 2.0  543,660 
2.0  543,660 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
340.00 
100.0 
340.00 

543,660 		 1,087,320 
1,087,320 
⑨年額支払賃料        543,660 円　×　12ヶ月　＝　       6,523,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,523,920 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       581,325 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,422,595 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,087,320 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,971 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,087,320 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         205,397 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,637,963 円　　　　（　        15,260 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ生駒Ｊ（賃）
　　　　-2		 2,082  
(   1,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,646 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,657 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,599 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ生駒Ａ（賃）
　　　　-2		 1,834  
(   1,758) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,667 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
生駒 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 168,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 210,118 円  　　　        7,003,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      476,000 円  　　　　     56,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,094,918 円　（　　　　　　         2,517 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9703    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0759     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0831 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,250,400 円  
（　　　　　         9,771 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,637,963 円      
②総費用 1,094,918 円      
③純収益　①－② 5,543,045 円      
④建物等に帰属する純収益 4,250,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,292,645 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,254,253 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,883 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,266,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 生駒 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　生駒市東松ヶ丘１１７５番６
 1500005125812-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
生駒 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
生駒 -9 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.
鑑定評価額 56,100,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 生駒市東松ヶ丘１１７５番６
｢東松ヶ丘１１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 435  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 大規模一般住宅が多
い閑静な既成住宅地
域		 北6m市道 水道、ガス、下水 生駒

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、６．０
ｍ市道		 交通

施設		 生駒駅北方

520m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心として周辺に共同住宅も散見される駅徒歩圏の住宅地域であり、今後も概ね現状維持で推移する
ものと予測する。建築費の高騰などの影響は懸念されるが、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね生駒市、奈良市などの戸建住宅地域である。需要者としては、生駒市及び周辺市町内の居住者が中心
であるが、大阪等からの転入も見受けられる。建築費の高騰等が懸念されるが、近隣地域は駅からの接近性、住環境等
が良好であり、地価は強含み傾向である。土地については対象標準地と同規模程度で５，６００万円程度の物件が取引
の中心であると推測されるが、実際の取引価格は個別性が強い。中古物件は取引価格がさらにまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパートなども認められるが、自己使用の取引が支配的であり、価格に見合う賃貸市場は形成されておらず収
益価格は低位に試算された。比準価格を求める際の事例資料については規範性の高いものを複数得ることが出来た。需
要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っていると考えられる。以上より、本件においては比準価
格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　生駒 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    155,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[121.7]		 [100.0]
100		 130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生駒市では人口は減少傾向、少子高齢化が進
んでいる。建築費高騰等の影響は懸念される
。しかし、環境が良好な住宅地の需要は堅調
である。

駅に近い住宅地域である。需要は堅調で、一
般的要因の影響を受けて地価は引き続き上昇
傾向にある。


代替競争関係にある不動産との競争力、価格
動向に係り個別的に影響を与える要因の変動
等は特に認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 生駒 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 生駒Ｌ

-111		 生駒市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m市道、
北西4.5m、
角地
１低専

(60,80)
b 生駒Ｊ

-101		 生駒市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.2m市道
、南東4.5m、
準角地
１低専

(50,80)
c 生駒Ｆ

-103		 生駒市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4.3m市道、
北3m、東3m、
三方路
１住居
１５ｍ斜線高度
風致地区
(40,172)
d 生駒Ｊ

-117		 生駒市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m市道、
東6m、南6m、
三方路
１低専

(60,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
153,804  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.5]
139,176 		 100
[ 100.0]
139,176 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
139,000 
b (　           ) 
83,900  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.1]
102,081 		 100
[  93.1]
109,647 
110,000 
c (　           ) 
102,594  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.6]
103,206 		 100
[  80.8]
127,730 
128,000 
d (　           ) 
90,589  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 109.2]
92,174 		 100
[  70.5]
130,743 
131,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 +12.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



生駒 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,211,762 
1,046,663 
5,165,099 
4,037,880 
1,127,219 		 （　0.9703）
1,093,741 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     23,776,978 円　　　　（　     54,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
生駒 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 170.00 ＬＳ2 340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   435 ㎡     14.0 m x   32.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ６戸、各部屋の平均面積約５６㎡）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用を想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
170.00 
100.0 
170.00 
1,543 
262,310 		 2.0  524,620 
1.0  262,310 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
340.00 
100.0 
340.00 

524,620 		 1,049,240 
524,620 
⑨年額支払賃料        524,620 円　×　12ヶ月　＝　       6,295,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,295,440 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       552,402 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,103,038 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,049,240 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,622 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          524,620 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          99,102 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,211,762 円　　　　（　        14,280 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ生駒Ａ（賃）
　　　　-2		 1,834  
(   1,758) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,595 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,572 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,543 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ生駒Ｅ（賃）
　　　　-1		 1,473  
(   1,417) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,637 
c Ｓ生駒Ｆ（賃）
　　　　-1		 1,614  
(   1,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,494 
生駒 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 159,600 円  　　　　     53,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 199,663 円  　　　        6,655,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      452,200 円  　　　　     53,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,200 円  　　　　     53,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,200 円  　　　　     53,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,046,663 円　（　　　　　　         2,406 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9703    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0759     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0831 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,037,880 円  
（　　　　　         9,282 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,211,762 円      
②総費用 1,046,663 円      
③純収益　①－② 5,165,099 円      
④建物等に帰属する純収益 4,037,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,127,219 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,093,741 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,514 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,776,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 生駒 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　生駒市東松ヶ丘１１７５番６
 1500005125812-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考