別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
御所 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
御所 5-2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　幸助   TEL.
鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 御所市大字元町３３４番１
 ②地積
　(㎡)		 429  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m
台形
2:1		 店舗

ＲＣ4		 事務所、店舗、工場
、一般住宅等の混在
する地域		 東12m国道、三方路 水道、下水 近鉄御所

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １２ｍ　国道 交通

施設		 近鉄御所駅北方

650m		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、店舗、事務所、一般住宅等が混在する国道沿いの地域であり、地域要因に大きな変化は見られず、現
状を維持するものと判断される。地価は現下の地域動向等から、緩やかな下落基調にて推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は御所市及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域の圏域。需要者は地元事業者の他、広域的に沿道型店舗を
事業展開する法人事業者等も想定できる。当該地域は交通量の多い幹線道路沿いに存するが、店舗等の連担性、集積性
等がやや劣る状況にある。家計の購買力低下、背後地域の人口減少等もあり、商業収益性の回復は途上にあり、需給動
向はやや弱含み傾向で推移している。画地規模が様々で取引も少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事務所、店舗、一般住宅等が混在する地域であり、商業集積性は依然やや低い状況にある。賃貸市場として
の熟成の程度、収益性による価格形成の程度は依然低く、周辺の賃料動向等も反映し収益価格は低位に算出されたと判
断される。一方、比準価格は同一需給圏内商業地の取引事例を採用し求めており、市場性を反映し規範性は高い。よっ
て、収益価格は参考に留め、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　五條 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,500 円／㎡		 [ 97.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.7]		 [102.0]
100		 61,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 幹線道路沿い地域は一定の需要が見込まれる
が、背後地人口の減少、高齢化の進行、消費
支出の低迷等を受け、旧来からの商業地域は
衰退傾向が継続。

幹線道路沿いに事務所、店舗等が混在する地
域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域
要因の変動は認められない。地価は依然やや
下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 御所 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香芝Ｉ

-110		 香芝市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7.5m国道
、中間画地
１住居
高度地区15m
国定公園（普通）
(60,200)
b 大和高田Ｃ

-117		 大和高田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.5m国道、
西5m、南4m、
三方路
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
c 葛城Ｄ

-102		 葛城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東21.1m国道、
南1.7m、角地
１住居

(60,200)
d 大和高田Ｃ

-216		 大和高田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m県道、
西3.5m、
二方路
商業
高度地区最高31m
(90,400)
e 河合Ｌ

-206		 北葛城郡河合町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西14m県道、
南8.8m、
南東2m、
三方路
準工
高度地区最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
76,300  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
77,401 		 100
[ 126.5]
61,187 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
62,400 
b (　     48,228) 
58,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.4]
65,611 		 100
[ 110.8]
59,216 
60,400 
c (　           ) 
43,228  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
43,979 		 100
[  75.0]
58,639 
59,800 
d (　           ) 
24,910  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  40.0]		 100
[ 102.0]
62,519 		 100
[ 102.6]
60,935 
62,200 
e (　           ) 
42,752  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  69.5]
60,714 		 100
[ 103.6]
58,604 
59,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,300 円／㎡]  



御所 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,097,193 
1,522,252 
6,574,941 
5,890,650 
684,291 		 （　0.9245）
632,627 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     12,910,755 円　　　　（　     30,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
御所 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 ＲＣ4 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   429 ㎡     31.0 m x   14.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４Ｆ住宅部分は平均専有面積約４３㎡前後の１ＬＤＫ。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 この種の店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
80.0 
120.00 
1,806 
216,720 		 5.0  1,083,600 
2.0  433,440 

 2～ 4		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
1,290 
164,475 		 1.0  164,475 
2.0  328,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
83.8 
502.50 

710,145 		 1,577,025 
1,420,290 
⑨年額支払賃料        710,145 円　×　12ヶ月　＝　       8,521,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     502.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,521,740 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       707,304 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,814,436 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,577,025 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,461 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,420,290 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         268,296 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,097,193 円　　　　（　        18,875 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ御所Ｉ（賃）
　　　　-204		 1,062  
(   1,046) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]
1,400 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,335 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,290 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ御所Ｅ（賃）
　　　　-103		 1,054  
(   1,043) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 96.5]
1,270 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
御所 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 346,000 円  　　　　     86,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 255,652 円  　　　        8,521,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      692,000 円  　　　　     86,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,522,252 円　（　　　　　　         3,548 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9245    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,890,650 円  
（　　　　　        13,731 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,097,193 円      
②総費用 1,522,252 円      
③純収益　①－② 6,574,941 円      
④建物等に帰属する純収益 5,890,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 684,291 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 632,627 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,475 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,910,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 御所 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県御所市大字元町３３４番１
 1501000399370-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
御所 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
御所 5-2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.
鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 御所市大字元町３３４番１
 ②地積
　(㎡)		 429  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m
台形
2:1		 店舗

ＲＣ4		 事務所、店舗、工場
、一般住宅等の混在
する地域		 東12m国道、三方路 水道、下水 近鉄御所

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 近鉄御所駅北方

650m		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域であり、特段の変動要因も見当たらないことから現状のまま推移するものと予測される
。地価は依然としてやや弱含みと思われる。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は御所市及び奈良県北部、中部の幹線沿いの商業地域である需要者は地元事業者のほか幹線沿いの店舗を事
業展開する法人等が中心であると考えられる。国道沿いの比較的交通量が多い地域であるが、京奈和自動車道の整備や
人口減少等により店舗等の連たん性がやや劣っており需要は依然としてやや弱含みで推移している。画地規模がまちま
ちであり取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は国道沿いの路線商業地域であるが、自用用途が主であり商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は
総じて低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されてないため収益価格は低位に算出されたものと思われる。一方、比
準価格は信頼性の高い事例から求められ規範性が高い。よって、収益価格は参考程度にとどめ、市場性を反映した比準
価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　五條 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,500 円／㎡		 [ 97.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.9]		 [102.0]
100		 59,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 御所市は人口減少・高齢化の進行により地価
は下落傾向であるが居住の快適性・利便性の
高い地域においては持ち直しつつある。


幹線道路沿いの店舗、事務所、一般住宅等の
混在地域であるが、地域要因について特段の
変動は認められない。地価は緩やかに下落し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 御所 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 広陵Ｃ

-2		 北葛城郡広陵町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m県道、
南4.5m、角地
｢調区｣ 

(80,400)
b 大和高田Ｃ

-216		 大和高田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m県道、
西3.5m、
二方路
商業
高度地区最高31m
(90,400)
c 葛城Ｅ

-409		 葛城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西14m国道、
中間画地
準工
高度地区最高20m
(60,200)
d 河合Ｌ

-206		 北葛城郡河合町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西14m県道、
南8.8m、
南東2m、
三方路
準工
高度地区最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,518  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
58,971 		 100
[  96.0]
61,428 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
62,700 
b (　           ) 
24,910  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  40.0]		 100
[ 102.0]
62,519 		 100
[ 118.9]
52,581 
53,600 
c (　           ) 
60,497  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,316 		 100
[ 104.0]
57,996 
59,200 
d (　           ) 
42,752  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  69.5]
60,714 		 100
[  95.0]
63,909 
65,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,200 円／㎡]  



御所 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,075,052 
1,524,380 
6,550,672 
5,890,650 
660,022 		 （　0.9245）
610,190 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     12,452,857 円　　　　（　     29,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
御所 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 ＲＣ4 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   429 ㎡     31.0 m x   14.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階共同住宅（４３㎡程度の１ＬＤＫ） ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
80.0 
120.00 
1,817 
218,040 		 5.0  1,090,200 
2.0  436,080 

 2～ 4		 居宅
150.00 
85.0 
127.50 
1,302 
166,005 		 2.0  332,010 
1.0  166,005 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
83.8 
502.50 

716,055 		 2,086,230 
934,095 
⑨年額支払賃料        716,055 円　×　12ヶ月　＝　       8,592,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     502.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,592,660 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       713,191 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,879,469 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,086,230 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,131 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          934,095 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         176,452 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,075,052 円　　　　（　        18,823 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ大和高田Ｆ（
賃）
　　　　-1		 1,334  
(   1,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,334 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,327 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,302 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ広陵Ｌ（賃）
　　　　-4		 1,319  
(   1,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,319 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
御所 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 346,000 円  　　　　     86,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 257,780 円  　　　        8,592,660　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      692,000 円  　　　　     86,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,524,380 円　（　　　　　　         3,553 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9245    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,890,650 円  
（　　　　　        13,731 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,075,052 円      
②総費用 1,524,380 円      
③純収益　①－② 6,550,672 円      
④建物等に帰属する純収益 5,890,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 660,022 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 610,190 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,422 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,452,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 御所 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県御所市大字元町３３４番１
 1501000399370-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考