令和6年1月15日　提出 御所 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御所 -8 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　上山　英雄   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御所市大字室１２４０番外 ②地積 　(㎡) 799   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 宅造工事規制区域 (70,390) 台形 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に神社 等が見られる住宅地 域 北6.5m市道 水道 御所 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 御所駅南方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,390) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するも のと予測される。地価は依然として弱含みと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御所市及び周辺の市町の圏域で、近鉄御所線、南大阪線、吉野線及びＪＲ和歌山線等の各沿線の農家住宅 地域である。需要者の中心は地元の居住者で圏外からの転入者はほとんどない。近隣地域及びその周辺は、市街化調整 区域に存する農家住宅を中心とする地域で、若年層の流出で高齢化率が高く過疎化が進んでおり、最寄駅から遠隔に位 置し需要は低調である。画地規模がさまざまであるため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、最寄駅から遠隔に位置する市街化調整区域の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、収益 物件はほぼ皆無で、賃貸需要は認められないことから、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内 の取引事例から競争代替性の認められる事例を選択して求められており、補修正も適切で規範性は高い。したがって、 市場性を反映した比準価格を標準として、類似の標準地との秤量的検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御所 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 77.4] [100.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の新規供給はほとんど見られず、都心 回帰現象と相まって人口は減少を続けており 、高齢化率も県の平均よりも高い。需要は低 迷している。 市街化調整区域に存する既成の農家住宅地域 であり、地域要因について特段の変動は認め られない。地価は依然として緩やかに下落し ている。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％