鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
御所 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

御所 -6

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　阪本　伸太郎

TEL.

鑑定評価額

14,500,000 円

１㎡当たりの価格

32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	御所市大字元町４４番１				②地積　(㎡)	446 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度地区最高20m
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域	南7.5m市道、西側道	水道、下水	忍海 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　　北７．
５ｍ市道

交通

施設

忍海駅南方

550m

法令

規制

準工
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や共同住宅等が見られる住宅地域であり、特段の変動要因も見当たらないことから今後も現状を維持す
るものと思料する。地価は引き続き下落傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は御所市及び近隣市町村内のＪＲ線、近鉄線沿線住宅地である。主な需要者は当該沿線地域在住のエンドユ
ーザーであると認められる。外部地域からの転入はあまり見られない。成熟した住宅街であることから中古物件が取引
の中心である。画地規模にばらつきがあり取引も少ないことから需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的の取引が主で、周辺の類似地域等の取引事例を収集しており、信頼できる規範のある事例を採用し得た。一方
、収益物件はアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に算出された
。従って、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

御所市は人口減少・高齢化の進行により地価
は下落傾向であるが居住の快適性・利便性の
高い地域においては持ち直しつつある。

一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地
域であり、一般的要因及び地域動向等を反映
して地価はやや下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

御所 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	御所Ｉ -205	御所市		建付地	（　）	台形	北4.5m市道、東5.8m、南東1.9m、三方路		１住居高度地区15m (60,200)
b	御所Ｃ -103	御所市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	御所Ｅ -103	御所市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.6m市道、北5.7m、準角地		準工高度地区最高20m (60,200)
d	御所Ｌ -2	御所市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.8m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
e	御所Ｌ -202	御所市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,516	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	33,935	100 [ 96.0]	35,349	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.1] 　　　　 100	37,500
b	(　 ) 37,434	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	36,544	100 [ 100.0]	36,544		38,800
c	(　 ) 16,187	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 40.0]	100 [ 104.0]	38,794	100 [ 108.9]	35,624		37,800
d	(　 ) 6,981	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 30.0]	100 [ 104.0]	22,330	100 [ 84.0]	26,583		28,200
e	(　 ) 13,346	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	26,692	100 [ 94.1]	28,366		30,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,500 円／㎡]

御所 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,300,344	594,376	2,705,968	2,379,520	326,448	（　0.9728） 317,569	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,616,021 円　　　　（　 14,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御所 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	446 ㎡	20.2 m x 22.1 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（４２㎡の１ＬＤＫを想定）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

２階建共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	140.00	85.0	119.00	1,165	138,635	2.0	277,270
							1.0	138,635
2～ 2	居宅	140.00	95.0	133.00	1,171	155,743	2.0	311,486
							1.0	155,743
～

～

～

計		280.00	90.0	252.00		294,378		588,756
								294,378

⑨年額支払賃料	294,378 円　×　12ヶ月　＝　 3,532,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,532,536 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 293,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,239,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	588,756 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 294,378 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 55,609 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,300,344 円　　　　（　 7,400 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和高田Ｃ（賃）　　　　-203	1,202 ( 1,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,193 円/㎡　月額支払賃料（　 1,171 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ大和高田Ｃ（賃）　　　　-201	1,184 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,184
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

御所 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,600 円	35,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	105,976 円	3,532,536　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 281,600 円	35,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 594,376 円　（　　　　　　 1,333 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,200,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,379,520 円（　　　　　 5,335 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,300,344 円
②総費用	594,376 円
③純収益　①－②	2,705,968 円
④建物等に帰属する純収益	2,379,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	326,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	317,569 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 712 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,616,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

御所 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	奈良県御所市大字元町４４番１	1501000398551-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
御所 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

御所 -6

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　奥田　幸助

TEL.

鑑定評価額

14,500,000 円

１㎡当たりの価格

32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	御所市大字元町４４番１				②地積　(㎡)	446 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度地区最高20m
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域	南7.5m市道、西側道	水道、下水	忍海 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　７．
５ｍ市道

交通

施設

忍海駅南方

550m

法令

規制

準工
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域であり、価格に影響する地域要因の変化は見られず
、今後も現状を維持するものと判断される。地価は未だ底を打つには至らず、下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄御所線・南大阪線、ＪＲ和歌山線等沿線の御所市及び周辺市町に存する住宅地域の圏域。需要者の中
心は同一需給圏内の居住者等であり、圏外からの転入者は少ない。当該地域は最寄駅へは徒歩圏内に位置するが、従来
からの既成住宅地域でもあり、相対的な競争力に優位性は認められず、不動産取引は低調に推移、需要は依然弱含んで
いる。需要の中心となる価格帯は、画地規模が様々であり取引も少ないことから、その把握はやや困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は従来からの既成住宅地域であるが、自用目的の取引が支配的である。賃貸用共同住宅等も一部
に見受けられることから、低層共同住宅を想定し収益価格を試算した。収益価格は比準価格より低位に求められたが、
元本に見合った賃料相場が形成され難いことが主要な要因と考えられる。したがって、収益価格は参考に留め、前年対
象標準地価格との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率、高齢化率は県水準より高位で推
移。地域により一部下げ止まりの動きも認め
られるが、新規開発も少なく需要は全般的に
依然低調に推移。

一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅
地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地
域要因の変動は無い。地価は継続的な下落傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

御所 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	御所Ｅ -201	御所市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,188)
b	御所Ｅ -103	御所市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.6m市道、北5.7m、準角地		準工高度地区最高20m (60,200)
c	御所Ｆ -101	御所市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.3m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
d	御所Ｆ -102	御所市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,711	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,644	100 [ 108.7]	30,951	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.1] 　　　　 100	32,800
b	(　 ) 16,187	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 40.0]	100 [ 104.0]	38,794	100 [ 127.7]	30,379		32,200
c	(　 ) 27,988	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	39,389	100 [ 126.5]	31,138		33,000
d	(　 ) 22,688	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,461	100 [ 75.8]	29,632		31,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +29.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,500 円／㎡]

御所 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,317,030	570,737	2,746,293	2,397,040	349,253	（　0.9728） 339,753	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,078,188 円　　　　（　 15,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御所 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	446 ㎡	20.2 m x 22.1 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４２㎡前後の１ＬＤＫ。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

この種の共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	140.00	85.0	119.00	1,181	140,539	2.0	281,078
							0.0	0
2～ 2	居宅	140.00	95.0	133.00	1,206	160,398	2.0	320,796
							0.0	0
～

～

～

計		280.00	90.0	252.00		300,937		601,874
								0

⑨年額支払賃料	300,937 円　×　12ヶ月　＝　 3,611,244 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,611,244 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,733 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,311,511 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	601,874 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,519 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,317,030 円　　　　（　 7,437 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ御所Ｉ（賃）　　　　-201	1,130 ( 1,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.5]	100 [ 96.5]	1,165	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,208 円/㎡　月額支払賃料（　 1,206 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ御所Ｉ（賃）　　　　-202	1,119 ( 1,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.5]	100 [100.0]	1,250
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

御所 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,600 円	33,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	108,337 円	3,611,244　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,600 円	33,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 570,737 円　（　　　　　　 1,280 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,200,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0722	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,397,040 円（　　　　　 5,375 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,317,030 円
②総費用	570,737 円
③純収益　①－②	2,746,293 円
④建物等に帰属する純収益	2,397,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	349,253 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	339,753 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,078,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

御所 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	奈良県御所市大字元町４４番１	1501000398551-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考