令和6年1月15日　提出 五條 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五條 9-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.

鑑定評価額 52,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五條市今井４丁目２０１５番３ ｢今井４－５－１２５｣ ②地積 　(㎡) 3,307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1 工場 工場、倉庫、農地等 の混在する工業地域 東7m市道、北側道 水道、下水 五条 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模程度の工業地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 五条駅南東方 1.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は同五條市内のテクノパークに比べて工場集積度が高くはない。特段大きな地域変動要因もないことか ら現状を維持するものと予測する。地価については横ばい傾向である。 (3)最有効使用の判定 中規模程度の工業地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県中部の工業地域である。主な需要者は地縁的選好性を有する中小法人であり外部地域からの転入は あまり見られない。近隣地域は京奈和道路からのアクセスがあまり良くなく、需要は限定的である。需要の中心となる 価格帯の把握は工業地の個別性が強く困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域に存するような工場は通常所有物件で営業が行われ、不動産収益で価格を求めうるような賃貸市場が成立して いないので、収益還元法は適用しなかった。需要者は賃貸投資としてよりも自ら事業を行うにあたって類似不動産と比 較することにより価格判断を行っている場合が多い。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、類似の標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜井 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [192.9] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五條市は京奈和自動車道の整備が進むものの 人口減少率、高齢化率とも奈良県を上回って いる。 ＩＣからも距離があり、街路も良くないこと から工場集積度も高くなく需要は限定的であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +88.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％