別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
五條 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
五條 5-3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　幸助   TEL.
鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 五條市須恵２丁目５８番７外
｢須恵２－３－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(80,258)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ駅に近い商業地域
 南4.3m市道 水道、ガス、下水 五条

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．３ｍ市道 交通

施設		 五条駅南西方

230m		 法令

規制		 商業
(80,258)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、地域要因に大きな変化は見られず、現状を維持す
るものと判断される。地価は現下の地域動向等から、継続的な下落基調にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は五條市を中心に奈良県中南部に存する商業地域の圏域。需要者は圏内に地縁を有する個人店舗経営者等が
多くを占め圏外からの転入者は少ない。地域経済の低迷を要因とした若年層流出等による背後地域の人口減少、郊外型
店舗の進出等により、旧市街地の商業地域における顧客の流出は継続、閉鎖店舗も目立ってきている。取引は低調であ
り需要は弱含みにて推移している。画地規模が様々であり取引も少ないため、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅から程近いが、個人経営の自用の店舗等が中心であり、賃貸市場としての熟成の程度、収益性による
価格形成の程度は低位であり、収益価格の規範性は相対的に劣るものと思料される。一方、比準価格は、同一需給圏内
の商業地の取引事例を採用し求めており、市場性を反映し規範性は高い。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を
重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　五條 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,500 円／㎡		 [ 97.2]
100		 100
[100.0]		 100
[111.7]		 [100.0]
100		 43,100 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向、特に生産年齢人口の落ち込
みが大きく、高齢化率も県水準より高位で推
移。周辺市域への顧客の流出も顕著で、需要
は低調に推移。

小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域で、
価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動
は認められない。地価は継続的な下落傾向に
ある。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 五條 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 五條Ｂ

-404		 五條市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西16m県道、
東6.2m、
二方路
１低専
宅造工事規制区域
(40,60)
b 大和高田Ｌ

-202		 大和高田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東3.4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(80,240)
c 御所Ｃ

-202		 御所市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
東1.5m、
二方路
近商
高度地区最高20m
(60,200)
d 五條Ｂ

-401		 五條市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東5.7m市道、
北5.8m、角地
１住居

(70,200)
e 五條Ｇ

-201		 五條市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
南3m、角地
近商

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,407  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
31,929 		 100
[  71.9]
44,408 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,400 
b (　           ) 
11,863  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  60.0]		 100
[  70.0]
27,935 		 100
[  68.2]
40,960 
41,000 
c (　           ) 
31,354  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,288 		 100
[  71.4]
42,420 
42,400 
d (　           ) 
32,800  		 100
[ 100.0]		 [  91.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
28,952 		 100
[  66.9]
43,277 
43,300 
e (　           ) 
23,661  		 100
[ 100.0]		 [  95.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[  96.0]
33,485 		 100
[  77.6]
43,151 
43,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.5
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,200 円／㎡]  



五條 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,307,373 
405,938 
1,901,435 
1,774,080 
127,355 		 （　0.9711）
123,674 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,523,959 円　　　　（　     24,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
五條 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   258 ％   103 ㎡      7.0 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＬＳ造２階建・店舗兼住宅（１階店舗、２階住宅）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
1,534 
122,720 		 5.0  613,600 
2.0  245,440 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,009 
80,720 		 2.0  161,440 
1.0  80,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

203,440 		 775,040 
326,160 
⑨年額支払賃料        203,440 円　×　12ヶ月　＝　       2,441,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,441,280 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       202,626 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,238,654 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           775,040 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,107 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          326,160 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          61,612 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,307,373 円　　　　（　        22,402 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ広陵Ｇ（賃）
　　　　-154		 1,491  
(   1,443) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.5]		 100
[100.0]
1,612 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,593 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,534 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ香芝Ｆ（賃）
　　　　-2		 1,754  
(   1,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[111.5]		 100
[100.0]
1,573 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
五條 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,400 円  　　　　     23,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 73,238 円  　　　        2,441,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,800 円  　　　　     23,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         405,938 円　（　　　　　　         3,941 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,774,080 円  
（　　　　　        17,224 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,307,373 円      
②総費用 405,938 円      
③純収益　①－② 1,901,435 円      
④建物等に帰属する純収益 1,774,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 127,355 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 123,674 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,201 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,523,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 五條 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県五條市須恵二丁目５８番７
 1503000194487-0000
2 　奈良県五條市須恵二丁目５８番１３
 1503000194493-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
五條 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
五條 5-3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰   TEL.
鑑定評価額 4,430,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 五條市須恵２丁目５８番７外
｢須恵２－３－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(80,258)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ駅に近い商業地域
 南4.3m市道 水道、ガス、下水 五条

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地　
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４．３ｍ市道　 交通

施設		 五条駅南西方

230m		 法令

規制		 商業
(80,258)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であるが、地元商店街の衰退により商業繁華性が減退すると
思われる。顧客である周辺住民は付近の商業施設に流出しており地価水準は下落傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奈良県中南部の五條市及び周辺市町における商業地域の存する範囲。需要者は地縁を有する地元の個人事
業主等が中心と思われる。地積は１００㎡程度が中心と思われるが、取引が相当に少なく中心となる価格帯を見出すこ
とは困難である。商業繁華性の衰退著しい地域であり需要は低調。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では業務用不動産の賃貸は少なく、店舗併用住宅が中心とみられるが商業繁華性の衰退を受けて
賃料水準も低水準で停滞しており、結果として収益価格は低めに試算された。よって特性の類似する周辺の取引事例を
中心に求めた比準価格を標準に、収益価格については参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の
通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　五條 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,500 円／㎡		 [ 97.2]
100		 100
[100.0]		 100
[111.7]		 [100.0]
100		 43,100 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南和地域の中心都市であるが中和地域や和歌
山県橋本市と比較して引き合いは低位で人口
は減少、地価は下落が継続している。


近隣地域は小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商
業地域であるが商業繁華性の衰退に伴い需要
は低調推移。


画地規模が標準的な整形地であり選好性・代
替性に特段の低下は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 五條 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 五條Ｇ

-206		 五條市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東3.5m道路、
中間画地
商業

(80,240)
b 五條Ｂ

-401		 五條市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東5.7m市道、
北5.8m、角地
１住居

(70,200)
c 御所Ｅ

-104		 御所市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(80,360)
d 御所Ｌ

-202		 御所市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
近商
高度地区最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,267  		 100
[ 100.0]		 [  95.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
25,422 		 100
[  56.3]
45,155 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,200 
b (　           ) 
32,800  		 100
[ 100.0]		 [  91.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
28,952 		 100
[  74.1]
39,072 
39,100 
c (　     13,740) 
50,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
48,029 		 100
[ 108.1]
44,430 
44,400 
d (　           ) 
13,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 100.0]
26,692 		 100
[  61.4]
43,472 
43,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,000 円／㎡]  



五條 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,307,529 
405,838 
1,901,691 
1,774,080 
127,611 		 （　0.9711）
123,923 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,529,041 円　　　　（　     24,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
五條 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   258 ％   103 ㎡      7.0 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は住宅の店舗兼住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
1,543 
123,440 		 5.0  617,200 
2.0  246,880 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,000 
80,000 		 2.0  160,000 
1.0  80,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

203,440 		 777,200 
326,880 
⑨年額支払賃料        203,440 円　×　12ヶ月　＝　       2,441,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金が担保。計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,441,280 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       202,626 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,238,654 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           777,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,127 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          326,880 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          61,748 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,307,529 円　　　　（　        22,403 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ大和高田Ｄ（
賃）
　　　　-101		 3,012  
(   2,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[160.0]		 100
[100.0]
1,793 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,602 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,543 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ上牧Ｇ（賃）
　　　　-3		 917  
(     886) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
1,411 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
五條 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,400 円  　　　　     23,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 73,238 円  　　　        2,441,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,800 円  　　　　     23,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         405,838 円　（　　　　　　         3,940 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,774,080 円  
（　　　　　        17,224 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,307,529 円      
②総費用 405,838 円      
③純収益　①－② 1,901,691 円      
④建物等に帰属する純収益 1,774,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 127,611 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 123,923 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,203 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,529,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 五條 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県五條市須恵二丁目５８番７
 1503000194487-0000
2 　奈良県五條市須恵二丁目５８番１３
 1503000194493-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考