別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
五條 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
五條 5-2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.
鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 五條市五條３丁目３８８番５
｢五條３－１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 事務所

Ｓ4		 店舗、事務所等が多
い国道沿いの路線商
業地域		 北15m国道 水道、ガス、下水 五条

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 五条駅南方

310m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は国道沿いの路線商業地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準に
ついては現下の地域動向から下落傾向にあるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね五條市とその周辺市町を含む奈良県中・南部の圏域に存する路線商業地域である。需要者の中心は
同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、各種店舗等の事業者等が考えられる。標準地は店舗、事務所等が見られる国
道沿いの路線商業地域に所在するが、昨今の経済情勢、地域動向等から需給関係は弱含みとなっている。標準地の存す
る地域周辺では、画地規模にばらつきが見られ取引も少ないこと等から需要の中心となる価格帯は見い出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い
。一方、収益性を反映し理論的な価格である収益価格はやや低位に試算されたが、試算過程に想定要素が多く介在する
ため規範性は相対的に劣ると言わざるを得ない。したがって、前年指定基準地の価格との検討を踏まえ実証的で市場性
を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　五條（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     48,800 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 五條市は人口減少及び高齢化率増加が続いて
おり、都心接近性が劣ること等から取引需要
も全般的に低調で、地価は下落傾向にある。


当該地域は国道沿いの路線商業地域として熟
成してきたが、一般的要因及び地域動向等を
反映して地価は下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.8 ％ -1.4 ％
３　試算価格算定内訳 五條 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 五條Ｇ

-201		 五條市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
南3m、角地
近商

(70,200)
b 葛城Ｉ

-103		 葛城市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m国道、
北4.3m、
東2.3m、
三方路
｢調区｣ 

(70,400)
c 五條Ｂ

-305		 五條市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.6m市道、
中間画地
１住居

(60,184)
d 大和高田Ｃ

-216		 大和高田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m県道、
西3.5m、
二方路
商業
高度地区最高31m
(90,400)
e 御所Ｅ

-104		 御所市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(80,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,661  		 100
[ 100.0]		 [  95.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[  96.0]
33,485 		 100
[  66.4]
50,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
50,400 
b (　           ) 
14,477  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
17,694 		 100
[  63.5]
27,865 
27,900 
c (　           ) 
25,424  		 100
[ 100.0]		 [  94.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,975 		 100
[  53.7]
44,646 
44,600 
d (　           ) 
24,910  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  40.0]		 100
[ 102.0]
62,519 		 100
[ 147.7]
42,328 
42,300 
e (　     13,740) 
50,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
48,029 		 100
[  84.0]
57,177 
57,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -31.5
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -31.1
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,600 円／㎡]  



五條 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,314,957 
1,401,042 
5,913,915 
5,591,300 
322,615 		 （　0.9468）
305,452 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,109,040 円　　　　（　     30,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
五條 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 Ｓ4 520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   198 ㎡     10.0 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２～４階：事務所。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 ４階建店舗兼事務所としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
75.0 
97.50 
1,720 
167,700 		 5.0  838,500 
3.0  503,100 

 2～ 4		 事務所
130.00 
90.0 
117.00 
1,338 
156,546 		 5.0  782,730 
2.0  313,092 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
520.00 
86.3 
448.50 

637,338 		 3,186,690 
1,442,376 
⑨年額支払賃料        637,338 円　×　12ヶ月　＝　       7,648,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     448.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,648,056 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       634,789 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,013,267 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,186,690 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,222 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,442,376 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         272,468 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,314,957 円　　　　（　        36,944 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ王寺Ｌ（賃）
　　　　-202		 1,829  
(   1,798) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,463 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,338 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ王寺Ｌ（賃）
　　　　-203		 1,470  
(   1,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,336 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
五條 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 312,800 円  　　　　     78,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 229,442 円  　　　        7,648,056　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      625,600 円  　　　　     78,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        78,200 円  　　　　     78,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,200 円  　　　　     78,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,401,042 円　（　　　　　　         7,076 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　(100% ＋　  0.30 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,591,300 円  
（　　　　　        28,239 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,314,957 円      
②総費用 1,401,042 円      
③純収益　①－② 5,913,915 円      
④建物等に帰属する純収益 5,591,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 322,615 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 305,452 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,543 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,109,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 五條 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県五條市五條三丁目３８８番５
 1503000183654-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
五條 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
五條 5-2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.
鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 五條市五條３丁目３８８番５
｢五條３－１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 事務所

Ｓ4		 店舗、事務所等が多
い国道沿いの路線商
業地域		 北15m国道 水道、ガス、下水 五条

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 五条駅南方

310m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域であり、格別の変動要因も見られないことから当面現状を維持するものと思料する。人
口減少等の地域動向から地価は引き続き下落傾向である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は五條市及び奈良県北部、中部における幹線道路沿い路線商業地域。需要者として地元中小企業、個人事業
者、個人投資家等が考えられる。市の商業地の概ね中心部にあって従来は優位性を維持してきたが、近年は和歌山橋本
等他地域への顧客の流出や商圏人口の減少等から商業収益性は低下し需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は
取引規模がまちまちであり価格水準が大きく異なり把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、事例ごとに賃貸条件が異なり、標準的な賃料水準等を把握することが困難であることから、相対的に信頼
性が劣る。一方、比準価格は、同一需給圏において代替競争関係にある取引事例をもとに試算されており、規範性は相
対的に高いものと判断する。したがって、市場の実態をより適切に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
、前年指定基準地の価格との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　五條（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     48,800 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 五條市は京奈和自動車道の整備が進むものの
人口減少率、高齢化率とも奈良県を上回って
いる。


店舗や事務所等が多い、国道沿線の路線商業
地域である。地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.8 ％ -1.4 ％
３　試算価格算定内訳 五條 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 葛城Ｅ

-108		 葛城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m国道、
南8m、角地
｢調区｣ 

(70,400)
b 河合Ｌ

-104		 北葛城郡河合町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,400)
c 御所Ｅ

-104		 御所市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(80,360)
d 葛城Ｄ

-102		 葛城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東21.1m国道、
南1.7m、角地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,730  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
45,768 		 100
[  90.7]
50,461 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
50,500 
b (　           ) 
43,165  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
44,982 		 100
[  92.7]
48,524 
48,500 
c (　     13,740) 
50,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
48,029 		 100
[  92.9]
51,700 
51,700 
d (　           ) 
43,228  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
43,979 		 100
[  83.3]
52,796 
52,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,600 円／㎡]  



五條 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,524,242 
1,439,240 
6,085,002 
5,741,450 
343,552 		 （　0.9468）
325,275 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,505,500 円　　　　（　     32,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
五條 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 Ｓ4 520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   198 ㎡     10.0 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階事務所 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
75.0 
97.50 
1,710 
166,725 		 5.0  833,625 
3.0  500,175 

 2～ 4		 事務所
130.00 
90.0 
117.00 
1,393 
162,981 		 5.0  814,905 
2.0  325,962 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
520.00 
86.3 
448.50 

655,668 		 3,278,340 
1,478,061 
⑨年額支払賃料        655,668 円　×　12ヶ月　＝　       7,868,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     448.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,868,016 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       653,045 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,214,971 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,278,340 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,062 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,478,061 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         279,209 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,524,242 円　　　　（　        38,001 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ香芝Ｇ（賃）
　　　　-151		 1,137  
(   1,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,137 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,447 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,393 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ大和高田Ｃ（
賃）
　　　　-801		 1,933  
(   1,929) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,757 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
五條 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 321,200 円  　　　　     80,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 236,040 円  　　　        7,868,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      642,400 円  　　　　     80,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,439,240 円　（　　　　　　         7,269 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,741,450 円  
（　　　　　        28,997 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,524,242 円      
②総費用 1,439,240 円      
③純収益　①－② 6,085,002 円      
④建物等に帰属する純収益 5,741,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 343,552 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 325,275 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,643 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,505,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 五條 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県五條市五條三丁目３８８番５
 1503000183654-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考