令和6年1月15日　提出 五條 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五條 -8 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　土井　元   TEL.

鑑定評価額 3,610,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五條市二見２丁目１８４番１ ｢二見２－７－４｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所、 倉庫等の混在する住 宅地域 東3.5m市道、背面道 水道、下水 大和二見 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３． ５ｍ市道 交通 施設 大和二見駅南方 260m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、事業所、倉庫等の混在する住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変化は考えられず現 状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然下落傾向にて推移していくものと考える。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ和歌山線、近鉄吉野線沿線で、概ね五條市及びその周辺都市の既成住宅地域を中心とする圏域である 。需要者の中心は五條市及びその周辺都市居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は少ない。最寄駅徒歩圏内の 既成住宅地域であるが、五條市は都心への接近性がやや弱く、人口減少といった社会的な要因等とも相まって、不動産 需要は依然弱含み傾向である。土地の中心価格帯は、標準地と同規模で３００万円台後半程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は最寄駅徒歩圏ではあるが、自己所有を中心とする一般住宅、事業所、倉庫等の混在する賃貸市場が未成熟な 住宅地域と判断されるため収益価格は試算しない。よって本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、自己使用目 的の取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められること等を考慮し、規範性を有する複数の取引事 例を中心に適正に試算された比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五條 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [116.4] [102.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五條市は総人口、生産年齢人口とも減少、特 に後者の減少が大きい。都心への接近性が弱 く、不動産需要も全般的に依然低調である。 直接的な地域要因の変化は認められないが、 昨今の社会経済情勢の影響等もあり、当該地 域の地価は下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％