令和6年1月15日　提出 五條 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五條 -6 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五條市野原中１丁目２２７８番５ ｢野原中１－６－３３｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 景観保全地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南西5m市道 水道 五条 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 五条駅南東方 2.4km 法令 規制 １住居 景観保全地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般の既存住宅等が多い、古くからの住宅地域である。地域要因に変動はなく、今後ともほぼ現状を 維持すると予測される。地価水準は引き続き下落傾向が続くであろう。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 五條市及び隣接市町の既成住宅地域が同一需給圏となる。ＪＲ和歌山線沿線で概ね五條市内の住宅地が主圏域である。 需要者の中心は当該地域に地縁・血縁を有する市内居住者が大半を占める。高齢化が進み人口は減少傾向で新規の宅地 開発もないため、取引件数は少なく、当該地域における不動産の需要は弱い。経済状況の低迷による買い控え傾向も散 見される。土地は２００㎡程度で、４５０万円程度、中古住宅は１０００万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から遠い旧来からの住宅地に存するため、共同住宅等の収益物件は殆ど存在しない。自己使用目的の不動産取引 が支配的な市場となっている。当該地域においては共同住宅等の収益物件が存在しない状況であり、賃貸収益性が経済 価値を構成しておらず、収益価格の試算は行わなかった。多数の信頼できる取引事例により求めた比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五條 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [147.5] [103.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口、生産年齢人口は減少しており、また 、老齢化率は高い。他市への人口流出も多く 、不動産市場も縮小傾向が続いている。 吉野川南部の既成住宅地の不動産需要は相対 的に弱い。また、最寄駅から遠く、生活利便 性も劣るため、住宅地としての需要は限定的 である。 画地が南西向きであるが、特段すべき個別的 要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％