令和6年1月15日　提出 五條 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五條 -5 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰   TEL.

鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五條市新町１丁目３３番外 ｢新町１－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 伝統的建造物保存 (60,160) 1:2 ゲストハウス Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する住宅地域 北3.6m市道 水道、ガス、下水 大和二見 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　　　　北 ３．６ｍ市道　 交通 施設 大和二見駅東方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) 伝統的建造物保存 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅、店舗等が混在する住宅地域であり伝統的な街並みを利用した小規模宿泊施設等の新設が見 られたが、大きな変動要因はなく今後もこの住環境を維持すると思われる。周辺街路も狭小で需要は低調推移。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ和歌山線・近鉄吉野線等沿線の五條市及び周辺市町に存する住宅地域の存する圏域。需要者は地元住 民が中心で地積は１５０～２５０㎡程度が多く中心価格帯は土地のみで３００～６００万円程度、土地建物一体の総額 は中古物件が中心で把握が困難。駅徒歩圏内だが駅周辺の商業繁華性は低く周辺街路も狭小、需要は低調推移。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅、店舗等が混在する住宅地域であり、周辺には対象標準地と同程度の規模の収益物件はほとんど見 られず、対象標準地の規模を前提とした場合、競争力のある賃貸住宅を想定することが困難である事から収益還元法は 適用せず、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五條 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南和地域の中心都市であるが中和地域や和歌 山県橋本市と比較して引き合いは低位で人口 は減少、地価は下落が継続している。 近隣地域は伝統的な街並みを有する既成住宅 地域だが周辺街路狭小で需要は低調推移。 画地規模が標準的な整形地であり選好性・代 替性に特段の低下は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％