令和6年1月15日　提出 桜井 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 9-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　福田　幸治   TEL.

鑑定評価額 76,600,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市安倍木材団地２丁目７番３ ②地積 　(㎡) 2,495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:2 工場 工場、事務所、一般 住宅等が混在する工 業地域 北7m市道 水道、ガス、下水 桜井 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に住宅地が増えつつある 工業地域 街 路 ７．０ｍ市道 交通 施設 桜井駅南西方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 工場、事務所、一般住宅等が混在する工業地域であり、工場跡地に戸建住宅開発が見られるが、一方で、工業地 の取引はやや活発になりつつあり、工業地としての需要は回復していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県北・中部の工場や事業所、物流施設等の工業地域の圏域。需要者は地元の工場・倉庫等を所有する 事業者を中心に、住宅も増えてきていることから宅地開発業者も考えられる。以前は木材関連の工場が多く見られたが 、近年木材産業は衰退傾向にあり、工場跡地が戸建分譲開発用地として取引される傾向にある。中心的価格帯は取引が 少なく把握は困難である。最寄り駅接近性や高速道路ＩＣへの接近性が劣るが、需要は回復基調にあると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は工場、事務所、一般住宅等が混在する工業地域であり、自用目的での取引が中心で賃貸需要は少ないものと 思われる。また、適切な賃貸事例も殆どなく賃貸物件の想定は困難であり、収益還元法の適用は断念した。よって、市 場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [134.1] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地域の需要は高まってきているが、需要 は高速道路ＩＣへの接近性や街路条件、画地 条件などにより個々に異なる。 工場や住宅が混在する工業地域であり、工場 跡地が戸建分譲用地として取引される動きも 見られるが、需要は回復基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％