別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桜井 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桜井 5-6 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　中本　欽也   TEL.
鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桜井市大字東新堂３５７番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,466  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
不整形
1:2.5		 店舗

Ｓ1		 大中規模店舗が多い
県道沿いの路線商業
地域		 北22.3m県道、三方路 水道、ガス、下水 大福

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北   155 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２．３ｍ県道 交通

施設		 大福駅北東方

1.3km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 大中規模店舗が多い県道沿いの路線商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推
移すると予測する。地価については横ばいで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路沿いの路線商業地域で、概ね桜井市内を中心に橿原市、大和郡山市等の周辺市町の圏域であるが
、用途性に着目すればその範囲は奈良県全域に広がると考えられる。需要者は、飲食店や物販店を経営する地元事業者
のほか、広域的に沿道型店舗を展開する法人等が想定される。比較的交通量の多い幹線道路沿いの地域で、需要は概ね
堅調である。取引される価格は個別性が強く、画地規模がさまざまで需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は、大中規模店舗などが建ち並ぶ交通量が比較的多い県道沿いの路線商業地域である。商業事業
者向けの賃貸市場の成熟度は現状ではあまり高くなく、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は
低位に試算された。一方、比準価格は規範性の高い事例から求められ、補正等も適切で信頼性が高い。したがって、収
益価格は参考程度にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[126.1]		 [100.0]
100		 73,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあり
、一部の地域を除いて需給動向は低調である
。また、地価の二極化も進んでいる。


大中規模店舗などが建ち並ぶ幹線道路沿いの
路線商業地域であり、需要は比較的堅調に推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桜井 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大和郡山Ｈ

-5		 大和郡山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16.3m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
b 橿原Ｉ

-209		 橿原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,200)
c 天理Ｉ

-1		 天理市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d 宇陀Ｂ

-2		 宇陀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
南6m、西5m、
三方路
近商
高度地区最高25m
(80,200)
e 橿原Ａ

-201		 橿原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m国道、
東2m、二方路
工業
高度地区最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,621  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
49,579 		 100
[  64.3]
77,106 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,100 
b (　           ) 
91,255  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,255 		 100
[ 123.1]
74,131 
74,100 
c (　           ) 
50,400  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
50,350 		 100
[  69.9]
72,031 
72,000 
d (　           ) 
64,140  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
60,871 		 100
[  84.1]
72,379 
72,400 
e (　           ) 
75,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  90.0]
99,030 		 100
[ 136.3]
72,656 
72,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,400 円／㎡]  



桜井 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,574,907 
6,381,120 
22,193,787 
16,588,000 
5,605,787 		 （　0.9468）
5,307,559 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    106,151,180 円　　　　（　     30,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桜井 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,200.00 Ｓ2 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   3,466 ㎡    404.0 m x   97.0 m  前面道路：県道     　  22.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建ての店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
1,663 
2,494,500 		 8.0  19,956,000 
2.0  4,989,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
100.0 
1,500.00 

2,494,500 		 19,956,000 
4,989,000 
⑨年額支払賃料      2,494,500 円　×　12ヶ月　＝　      29,934,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,934,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,484,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,449,478 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,956,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         182,997 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,989,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         942,432 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,574,907 円　　　　（　         8,244 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ生駒Ｊ（賃）
　　　　-1		 2,243  
(   2,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,749 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,731 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,663 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ奈良Ａ（賃）
　　　　-1		 1,959  
(   1,919) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
1,704 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
桜井 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 928,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 898,020 円  　　　       29,934,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,119,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,972,000 円  　　　　    232,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,381,120 円　（　　　　　　         1,841 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 232,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,588,000 円  
（　　　　　         4,786 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,574,907 円      
②総費用 6,381,120 円      
③純収益　①－② 22,193,787 円      
④建物等に帰属する純収益 16,588,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,605,787 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,307,559 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,531 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,151,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桜井 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桜井市大字東新堂３５７番１
 1510000125020-0000
2 　桜井市大字東新堂３５８番１
 1510000125022-0000
3 　桜井市大字東新堂３５９番１
 1510000125024-0000
4 　桜井市大字東新堂６９９番
 1510010008413-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桜井 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桜井 5-6 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也   TEL.
鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桜井市大字東新堂３５７番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,466  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
不整形
1:2.5		 店舗

Ｓ1		 大中規模店舗が多い
県道沿いの路線商業
地域		 北22.3m県道、三方路 水道、ガス、下水 大福

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北   155 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２２．３ｍ県道 交通

施設		 大福駅北東方

1.3km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、大中規模店舗が多い県道沿いの路線商業地域であり、繁華性が徐々に高まりつつある。地価は概ね
横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、奈良県内の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域と判定した。需要者は、地元の個人事業者や法人の他
、広域的にチェーン店を展開する大手法人まで多様である。事業用不動産の取引は、個別性が強い為、中心となる価格
帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、幹線道路、準幹線道路添いの信頼性の高い取引事例を中心に規範性の高い価格を求めることができた。一
方、収益価格は、理論的であるが、賃料の遅行性、保守性等のためやや低位に試算された。収益価格は試算過程に想定
要素が多く相対的規範性が劣ると言わざるを得ない。よって、本件においては、比準価格を採用し、収益価格は参考に
留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[126.7]		 [100.0]
100		 73,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 桜井市の人口は減少傾向で、高齢化が進んで
いる。路線商業地域においては一定の需要が
見込めるが、旧来の商店街の需要は弱い。


地域要因に特段の変化は認められない。地価
は横ばい傾向で推移しているものと思料する
。


個別的要因について特段の変動は認められな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桜井 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大和郡山Ｈ

-5		 大和郡山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16.3m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
b 天理Ｉ

-1		 天理市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c 天理Ａ

-303		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東38m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d 橿原Ａ

-201		 橿原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m国道、
東2m、二方路
工業
高度地区最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,621  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
49,579 		 100
[  64.3]
77,106 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,100 
b (　           ) 
50,400  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
50,350 		 100
[  69.9]
72,031 
72,000 
c (　           ) 
72,468  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
73,845 		 100
[  98.6]
74,894 
74,900 
d (　           ) 
75,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  90.0]
99,030 		 100
[ 129.9]
76,236 
76,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,400 円／㎡]  



桜井 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,969,103 
6,453,700 
22,515,403 
16,874,000 
5,641,403 		 （　0.9468）
5,341,280 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    106,825,600 円　　　　（　     30,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桜井 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,200.00 Ｓ2 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   3,466 ㎡     40.4 m x   97.0 m  前面道路：県道     　  22.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建の一棟貸店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
1,690 
2,535,000 		 5.0  12,675,000 
2.0  5,070,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
100.0 
1,500.00 

2,535,000 		 12,675,000 
5,070,000 
⑨年額支払賃料      2,535,000 円　×　12ヶ月　＝　      30,420,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,420,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,524,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,895,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,675,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,070,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         957,733 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,969,103 円　　　　（　         8,358 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ香芝Ｆ（賃）
　　　　-2		 1,754  
(   1,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,856 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,755 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,690 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｚ大和郡山Ａ（
賃）
　　　　-101		 1,529  
(   1,482) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,699 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
桜井 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 944,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 912,600 円  　　　       30,420,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,119,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,006,000 円  　　　　    236,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,453,700 円　（　　　　　　         1,862 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 236,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,874,000 円  
（　　　　　         4,868 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,969,103 円      
②総費用 6,453,700 円      
③純収益　①－② 22,515,403 円      
④建物等に帰属する純収益 16,874,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,641,403 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,341,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,541 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,825,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桜井 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桜井市大字東新堂３５７番１
 1510000125020-0000
2 　桜井市大字東新堂３５８番１
 1510000125022-0000
3 　桜井市大字東新堂３５９番１
 1510000125024-0000
4 　桜井市大字東新堂６９９番
 1510010008413-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考