別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桜井 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桜井 5-4 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 60,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桜井市大字桜井８６９番２外
 ②地積
　(㎡)		 280  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(90,240)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、医院、住
宅等が混在する既成
商業地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 桜井

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４．０ｍ市道 交通

施設		 桜井駅南東方

430m		 法令

規制		 商業
(90,240)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は小売店舗、医院、住宅等が混在する既成商業地域である。旧来の商業地域内にあり、繁華性は衰退傾
向にある。今後も大きな地域要因の変化は考えられず、地価水準はやや下落傾向が続くものと予想される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、奈良県内における商業地域と判定した。主たる需要者は、桜井市内の法人、個人事業者等と判定した。
当該地域は、旧来の商業地域内にあり、繁華性は衰退傾向にある。取引される価格は個別性が強く、需要の中心となる
価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、旧来の商業地域であり、繁華性が衰退傾向にあり、元本に見合う賃料を収受できないため、収益価格は低
位に試算された。一方、比準価格は適正に補修正しており、現下の不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格を求
めることができた。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、周辺の標準地との均衡
にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 桜井市の人口は減少傾向で、高齢化が進んで
いる。路線商業地域においては一定の需要が
見込めるが、旧来の商店街の需要は弱い。


地域要因に特段の変化は認められない。地価
はやや下落傾向で推移している。



個別的要因について特段の変動は認められな
い。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桜井 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 桜井Ｆ

-7		 桜井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
西4m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
b 桜井Ａ

-301		 桜井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西16m県道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
c 大和郡山Ｇ

-3		 大和郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(90,240)
d 天理Ｉ

-8		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.1m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e 桜井Ｃ

-117		 桜井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
南3m、角地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,595  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
105,063 		 100
[ 157.7]
66,622 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,600 
b (　           ) 
104,380  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.5]
120,396 		 100
[ 169.7]
70,946 
70,900 
c (　           ) 
93,488  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
93,488 		 100
[ 148.5]
62,955 
63,000 
d (　           ) 
57,940  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,882 		 100
[  89.3]
64,817 
64,800 
e (　           ) 
95,449  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
93,297 		 100
[ 153.0]
60,978 
61,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,700 円／㎡]  



桜井 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,994,404 
1,138,018 
4,856,386 
4,263,060 
593,326 		 （　0.9741）
577,959 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,795,082 円　　　　（　     42,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桜井 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度地区最高31m
 90 ％   400 ％   240 ％   280 ㎡      9.5 m x   29.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建の店舗兼共同住宅を想定（１Ｆ店舗：フロア貸し、２Ｆ住宅：ファミリータイプ、平均専有面積約４５㎡） ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 類似の店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
90.0 
180.00 
1,732 
311,760 		 5.0  1,558,800 
2.0  623,520 

 2～ 2		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,205 
216,900 		 2.0  433,800 
1.0  216,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
90.0 
360.00 

528,660 		 1,992,600 
840,420 
⑨年額支払賃料        528,660 円　×　12ヶ月　＝　       6,343,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,343,920 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       526,545 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,817,375 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,992,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,272 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          840,420 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         158,757 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,994,404 円　　　　（　        21,409 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ香芝Ｆ（賃）
　　　　-2		 1,754  
(   1,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,856 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,799 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,732 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｚ大和郡山Ａ（
賃）
　　　　-101		 1,529  
(   1,482) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,699 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
桜井 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,400 円  　　　　     62,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 190,318 円  　　　        6,343,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      532,100 円  　　　　     62,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,138,018 円　（　　　　　　         4,064 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,263,060 円  
（　　　　　        15,225 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,994,404 円      
②総費用 1,138,018 円      
③純収益　①－② 4,856,386 円      
④建物等に帰属する純収益 4,263,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 593,326 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 577,959 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,064 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,795,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桜井 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桜井市大字桜井８６９番２
 1510000069512-0000
2 　桜井市大字桜井８７２番１
 1510000069518-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桜井 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桜井 5-4 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　福田　幸治   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 60,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桜井市大字桜井８６９番２外
 ②地積
　(㎡)		 280  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(90,240)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、医院、住
宅等が混在する既成
商業地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 桜井

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．０ｍ市道 交通

施設		 桜井駅南東方

430m		 法令

規制		 商業
(90,240)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、医院、住宅等が混在する既成商業地域で、大型小売店舗等の進出などにより商店街は衰退傾向にあり
、商業繁華性はやや低い。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線、橿原線、南大阪線及びＪＲ桜井線等沿線の桜井市及び周辺市町の駅周辺の商業地域の圏域。
需要者は地元の個人事業者が中心である。郊外型大規模小売店舗の進出により古くからの商店街等は衰退傾向にある。
中心的価格帯については取引規模もまちまちで少なく把握は困難である。駅前商業地としての需要は低調である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小売店舗、医院、住宅等が混在する既成商業地域であり、多くは自用の店舗併用住宅で、賃料収入を目的と
する需要は少なく、賃貸市場の熟成度はやや低い。また、近年の賃料水準下落傾向等も反映して収益価格はやや低位に
求められたものと思料される。よって、地域の特性の類似する取引事例を適正に比準して求められた比準価格を重視し
、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市は都心へのアクセスがやや悪く、周辺市
町と比較して生活利便もやや劣るため人口は
減少傾向。高齢化も進行している。


小売店舗、医院、住宅等が混在する既成商業
地域で、商圏の比較的狭い商業地域であり衰
退傾向にあり、需要は低調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桜井 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 桜井Ｃ

-106		 桜井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
近商
高度地区31m
(90,270)
b 桜井Ｈ

-4		 桜井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m県道、
中間画地
近商

(80,300)
c 橿原Ａ

-102		 橿原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
南6m、角地
準工
高度地区最高15m
(70,200)
d 大和郡山Ｅ

-109		 大和郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
商業
２５ｍ高度地区
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,816  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,747 		 100
[ 107.1]
64,190 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,200 
b (　           ) 
59,201  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
68,781 		 100
[ 108.2]
63,568 
63,600 
c (　           ) 
68,472  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
63,933 		 100
[ 104.0]
61,474 
61,500 
d (　           ) 
58,352  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
71,510 		 100
[ 116.8]
61,224 
61,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,800 円／㎡]  



桜井 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,986,371 
1,137,758 
4,848,613 
4,263,060 
585,553 		 （　0.9741）
570,387 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,640,551 円　　　　（　     41,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桜井 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度地区最高31m
 90 ％   400 ％   240 ％   280 ㎡      9.5 m x   29.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造の２階建の店舗兼住宅を想定（１Ｆ店舗：フロア貸し　２Ｆ住宅：ファミリータイプ、平均占有面積約４５㎡） ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 ２階建の店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
90.0 
180.00 
1,733 
311,940 		 5.0  1,559,700 
2.0  623,880 

 2～ 2		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,200 
216,000 		 2.0  432,000 
1.0  216,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
90.0 
360.00 

527,940 		 1,991,700 
839,880 
⑨年額支払賃料        527,940 円　×　12ヶ月　＝　       6,335,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,335,280 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       525,828 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,809,452 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,991,700 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,264 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          839,880 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         158,655 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,986,371 円　　　　（　        21,380 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｚ大和郡山Ａ（
賃）
　　　　-1		 1,849  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,868 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,733 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｚ大和郡山Ａ（
賃）
　　　　-103		 1,810  
(   1,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,732 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
桜井 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,400 円  　　　　     62,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 190,058 円  　　　        6,335,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      532,100 円  　　　　     62,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,600 円  　　　　     62,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,137,758 円　（　　　　　　         4,063 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,263,060 円  
（　　　　　        15,225 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,986,371 円      
②総費用 1,137,758 円      
③純収益　①－② 4,848,613 円      
④建物等に帰属する純収益 4,263,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 585,553 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 570,387 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,037 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,640,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桜井 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桜井市大字桜井８６９番２
 1510000069512-0000
2 　桜井市大字桜井８７２番１
 1510000069518-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考