別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 桜井 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 3-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　西岡　譲二   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 桜井市大字外山１３２０番１ ②地積(㎡) 806  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:4.5 田 田、木材工場、住宅が混在する熟成度中位の地域 桜井 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西    0 ｍ、南  200 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 田畑 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　        900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅が近隣に見られる宅 地見込地。 道 路 南側は水路が介在し 、里道が存在する。 交通 施設 桜井駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の 　将来予測 田、木材工場、住宅が混在する熟成度中位の地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。地域は 住宅地の地価動向を反映し、緩やかな下落傾向が持続すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後戸建住宅の敷地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     17,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     17,000 円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は近鉄線、ＪＲ線沿線で、概ね桜井市のほか隣近接する磯城郡、天理市、橿原市等を中心とする宅地見込 地地域の圏域である。需要者の中心は分譲開発業者である。宅地見込地に対する需要は個別性が強く、また取引される 価格もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 　当該地域は宅地見込地地域であり、需要者は投資採算性から意思決定を行う分譲開発業者である。控除法を適用した 控除後価格は想定要素があり、相対的規範性にやや劣る。一方、比準価格は当該地域の市場実態を反映しており説得力 を有する。よって、比準価格を標準に控除後価格を比較考量し、類似の標準地（天理３－１）との均衡にも留意し、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　天理 3-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　     19,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [100.0] 100      17,300  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     17,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.6 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桜井市の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向であ る。 農地、木材工場、住宅が混在する地域であり、周辺 で宅地開発が徐々に進行しつつある。 特段の変動は認められない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　   -4.0 環境　　　　　　　　　  +18.0 宅地造成　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　   -2.0 その他　　　　　　　　    0.0