令和6年1月15日　提出 桜井 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 -9 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　谷口　清   TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 57,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市大字川合２３１番９ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北4m私道 水道、ガス 桜井 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 桜井駅北西方 960m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま 推移するものと予測する。地価については緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜井市内及び隣接市町で、近鉄大阪線、ＪＲ桜井線などの沿線の住宅地域の圏域である。地縁的選好性の 強い圏域であるため、需要者の中心は以前から圏内に地縁を有する住民等が中心である。需給動向は弱含みではあるが 、大きな下落とはなっていない。土地は１３０㎡程度の区画で７００万円～８００万円が市場の中心の価格帯である。 戸建住宅については中古物件の取引が主であり、総額で１０００万円前後が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、共同住宅の敷地としては規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の建築を想定することが困難であること から、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一駅勢圏に属する多数の現実取引から求められた価格で、その妥当 性については同価格決定の要旨の通りである。従って近隣地域及び周辺地域の市場価格推移、総額による市場性、代表 標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜井 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [115.3] [100.0] 100 57,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桜井市の人口は減少傾向に、高齢化率は増加 傾向にある。利便性の良い地域は需要の持ち 直し傾向にあるが全般的に低調で、二極化傾 向が顕著である。 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地 域で、地域要因に特段の変化は認められない 。住環境等がやや劣ることから、地価は下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％