別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桜井 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桜井 -7 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.
鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桜井市大字谷１１４５番
 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 住宅の中に空地が見
られる区画整理済の
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 桜井

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、６ｍ
市道		 交通

施設		 桜井駅南方

1.6km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅に店舗が混在する住宅地域であり、既に住宅地域としての熟成度が高いことから、今後とも
現況維持の緩慢な推移を示す地域と予測する。需給は均衡しており、地価は横ばいで推移していると推測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、桜井市内の住宅地である。需要者の中心は概ね桜井市内の居住者であるが、近隣市町村からの転入も一
部見られる。当該近隣地域は住宅の中に空地が見られる区画整理済みの住宅地域であり、駅から徒歩圏外にあるものの
、環境良好な住宅地域であるため、需給動向は安定している。土地は２７０㎡程度で１，７００万円程度が需要の中心
となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は昨今の賃料水準の低下傾向等を反映して、やや低位に試算された。比準価格は同一需給圏内である桜井市内
の住宅地の取引事例から試算した価格であり、市場性を反映した実証的な試算価格である。本件では、収益価格は参考
にとどめ、比準価格を相対的に重視することとし、代表標準地との検討結果も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜井 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[110.7]		 [104.0]
100		 62,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 桜井市の人口は減少し、高齢化も進行してお
り、生活利便性が高い一部の地域を除き、需
要は低調で、地価はやや弱含みで推移してい
る。

環境良好な住宅地域であるため、駅への接近
性は劣るものの、需要が堅調であることから
、地価は概ね横ばい傾向で推移している。


近隣地域では概ね標準的な画地であり、競争
・代替関係等の個別的要因の変動は特段認め
られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +8.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桜井 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 桜井Ｆ

-3		 桜井市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南3.9m市道、
東0.9m、角地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
b 桜井Ｃ

-106		 桜井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
近商
高度地区31m
(90,270)
c 桜井Ｆ

-105		 桜井市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 西6m道路、
中間画地
準工
高度地区最高20m
(60,200)
d 桜井Ｉ

-114		 桜井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区15m
(60,200)
e 桜井Ｃ

-7		 桜井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.3m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     31,572) 
63,144  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,144 		 100
[  96.0]
65,775 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
68,400 
b (　           ) 
68,816  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,747 		 100
[ 114.3]
60,146 
62,600 
c (　     38,620) 
64,366  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
64,691 		 100
[ 108.1]
59,844 
62,200 
d (　           ) 
58,582  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
59,359 		 100
[ 100.0]
59,359 
61,700 
e (　           ) 
61,996  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
61,321 		 100
[ 100.0]
61,321 
63,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,700 円／㎡]  



桜井 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,860,796 
671,315 
3,189,481 
2,827,500 
361,981 		 （　0.9715）
351,665 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,326,354 円　　　　（　     27,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桜井 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 ＬＳ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   267 ㎡     15.2 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階ともに共同住宅（各階３室、２ＬＤＫ）、平均専用面積約４３㎡を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の建物を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,232 
160,160 		 2.0  320,320 
1.0  160,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

320,320 		 640,640 
320,320 
⑨年額支払賃料        320,320 円　×　12ヶ月　＝　       3,843,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており、未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,843,840 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       348,919 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,854,921 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           640,640 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,875 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
          320,320 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,860,796 円　　　　（　        14,460 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ桜井Ｄ（賃）
　　　　-3		 1,207  
(   1,192) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,207 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,234 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,232 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ桜井Ｉ（賃）
　　　　-2		 1,260  
(   1,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,260 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
桜井 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 126,115 円  　　　        4,203,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      318,700 円  　　　　     37,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         671,315 円　（　　　　　　         2,514 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 21 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0754     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0768 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,827,500 円  
（　　　　　        10,590 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,860,796 円      
②総費用 671,315 円      
③純収益　①－② 3,189,481 円      
④建物等に帰属する純収益 2,827,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 361,981 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 351,665 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,317 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,326,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桜井 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桜井市大字谷１１４５番
 1510000098585-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桜井 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桜井 -7 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也   TEL.
鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桜井市大字谷１１４５番
 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 住宅の中に空地が見
られる区画整理済の
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 桜井

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 桜井駅南方

1.6km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、住宅の中に空地が見られる区画整理済の住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、今後も戸
建住宅を主体とする住宅地域としての現状を維持していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、桜井市を中心に周辺の中小規模一般住宅地域と判定した。需要者の中心は、桜井市内の居住者であり、
市外からの居住者は少数である。当該地域は、区画整然とした住宅団地であるが、最寄駅接近性がやや劣っており、地
価は横ばい傾向で推移している。標準地と同規模の土地で１，６００万円から１，７００万円が需要の中心となってい
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は適正に補正しており、現下の不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格を求めることができた。一方、
収益価格は純収益を還元して求められたものであり、理論的であるが、賃料の遅行性、保守性等のためやや低位に試算
された。収益価格は試算過程に想定要素が多く相対的規範性が劣ると言わざるを得ない。よって、本件においては、比
準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜井 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[111.2]		 [104.0]
100		 62,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 桜井市の人口は減少傾向で、高齢化率は増加
傾向にある。既存集落内は、依然として需要
は低調である。


地域要因に特段の変化は認められなず、地価
は横ばい傾向で推移している。



個別的要因について特段の変動は認められな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桜井 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 桜井Ｂ

-3		 桜井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、角地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
b 桜井Ｃ

-7		 桜井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.3m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
c 桜井Ｆ

-4		 桜井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
風致地区
土砂災害警戒区域
(40,60)
d 桜井Ｆ

-109		 桜井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,174  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
62,305 		 100
[ 102.9]
60,549 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
63,000 
b (　           ) 
61,996  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
61,321 		 100
[ 105.0]
58,401 
60,700 
c (　           ) 
55,358  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
53,423 		 100
[  94.1]
56,773 
59,000 
d (　           ) 
53,800  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
52,534 		 100
[  93.1]
56,427 
58,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,700 円／㎡]  



桜井 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,714,866 
666,923 
3,047,943 
2,698,920 
349,023 		 （　0.9728）
339,530 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,073,542 円　　　　（　     26,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桜井 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 ＬＳ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   267 ㎡     15.2 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４５㎡のファミリータイプの賃貸マンションを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用を想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,120 
145,600 		 2.0  291,200 
2.0  291,200 

 2～ 2		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,201 
156,130 		 2.0  312,260 
2.0  312,260 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

301,730 		 603,460 
603,460 
⑨年額支払賃料        301,730 円　×　12ヶ月　＝　       3,620,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,620,760 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       325,423 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,595,337 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           603,460 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,534 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          603,460 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         113,995 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,714,866 円　　　　（　        13,913 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ桜井Ｄ（賃）
　　　　-1		 1,231  
(   1,231) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,195 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,244 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,201 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ桜井Ｆ（賃）
　　　　-1		 1,173  
(   1,148) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]
1,273 
c Ｓ桜井Ｆ（賃）
　　　　-2		 1,209  
(   1,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,209 
桜井 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,400 円  　　　　     37,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 117,623 円  　　　        3,920,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      321,300 円  　　　　     37,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         666,923 円　（　　　　　　         2,498 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,698,920 円  
（　　　　　        10,108 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,714,866 円      
②総費用 666,923 円      
③純収益　①－② 3,047,943 円      
④建物等に帰属する純収益 2,698,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 349,023 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 339,530 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,272 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,073,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桜井 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桜井市大字谷１１４５番
 1510000098585-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考