令和6年1月15日　提出 桜井 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 -6 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　井岡　みや子   TEL.

鑑定評価額 5,890,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市大字初瀬１４２８番１ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅等が見られる 住宅地域 南3.5m市道 水道、下水 長谷寺 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 景観保全地区に指定されてい る 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 長谷寺駅西方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模住宅が多い既成住宅地である。今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価水準は下落 傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ桜井線、近鉄大阪線沿線で、概ね桜井市の住宅地である。需要者は当該地域に地縁・血縁を有する市 内居住者が大半を占める。古くからの住宅地で付近に新規物件の供給は見当たらない。最寄駅からは比較的近いが地縁 的選好性が強く、外部からの転入者は少ない。需要は弱く、土地取引はほとんどない。画地規模がさまざまであるため 、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用の住宅が建ち並ぶ既成住宅地で、収益物件は皆無である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成さ れていないため、収益価格はできなかった。居住の快適性を重視する住宅地であることから、自用目的で取引され、取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると判断されるので、比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [147.0] [104.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桜井市の人口は減少傾向で、少子高齢化が進 行している。生活利便性が優れる一部地域を 除き、需要は弱含みである。 旧来からの住宅地で生活利便性も劣るため、 当該地域に対する住宅地の需要は限定的であ る。地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％