別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
橿原 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
橿原 5-10 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕   TEL.
鑑定評価額 89,900,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 橿原市醍醐町３６０番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,096  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
不整形
1:1		 工場兼事務所

Ｓ2		 店舗、営業所及び工
場等が混在する路線
商業地域		 南13m国道 水道、ガス、下水 耳成

880m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 沿道型の商業施設の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １３ｍ国道 交通

施設		 耳成駅南西方

880m		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、営業所、工場等が混在する路線商業地域である。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず当面は
現状を維持して推移すると予測する。供給が限定的であり地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の沿道型施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は橿原市を中心として周辺市町の幹線道路沿いに形成された路線商業地域及びそれに準ずる商業地域の圏域
である。需要者は地元事業者のみならず全国展開している大手資本による事業者もその対象となる。根強い需要が存在
する一方、面的な供給が限定的であることから、地価は緩やかな上昇基調で推移している。相場に関しては売主、買主
の意向が強く反映される傾向が強く、水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係にある取引事例を収集して得た価格であり客観的、実証的で説得力を有する価格である。一方
、収益価格は比準価格より低位に算出された。これは地価が上昇基調にある反面、賃料については遅行性により元本に
見合った賃料を収受することが困難であることが主要な要因であると考えられる。本件では現下の市況を忠実に反映す
る比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[113.1]		 [100.0]
100		 82,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向
にあるが、県下では比較的緩やかに推移。地
価水準は地域間で区々であり二極化が顕著に
なりつつある。

地域要因に特段の影響を及ぼす事象は観測さ
れていないが需給バランスの関係で地価は緩
やかな上昇基調で推移した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 橿原 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 桜井Ｆ

-104		 桜井市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西18m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,500)
b 橿原Ａ

-120		 橿原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13m国道、
西15m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
c 橿原Ｉ

-209		 橿原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,200)
d 天理Ａ

-303		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東38m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e 天理Ａ

-301		 天理市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16.5m国道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    117,024) 
117,024  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,971 		 100
[ 119.1]
97,373 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
97,400 
b (　           ) 
114,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
114,320 		 100
[ 127.1]
89,945 
89,900 
c (　           ) 
91,255  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,255 		 100
[ 103.7]
87,999 
88,000 
d (　           ) 
72,468  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
73,845 		 100
[  85.2]
86,673 
86,700 
e (　           ) 
100,799  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,985 		 100
[ 115.8]
85,479 
85,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,200 円／㎡]  



橿原 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,914,360 
1,662,068 
6,252,292 
3,187,680 
3,064,612 		 （　0.9476）
2,904,026 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     59,265,837 円　　　　（　     54,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
橿原 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,096 ㎡     34.7 m x   33.7 m  前面道路：国道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階建店舗の一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,271 
681,300 		 5.0  3,406,500 
3.0  2,043,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

681,300 		 3,406,500 
2,043,900 
⑨年額支払賃料        681,300 円　×　12ヶ月　＝　       8,175,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,175,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       678,575 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,497,025 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,406,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,238 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,043,900 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         386,097 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,914,360 円　　　　（　         7,221 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ香芝Ｉ（賃）
　　　　-1		 3,055  
(   2,841) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,871 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,397 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,271 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ奈良Ｊ（賃）
　　　　-4		 1,700  
(   1,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,076 
c Ｓ田原本Ｆ（賃
）
　　　　-102		 2,221  
(   2,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,243 
橿原 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 185,600 円  　　　　     46,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 245,268 円  　　　        8,175,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      744,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      394,400 円  　　　　     46,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,662,068 円　（　　　　　　         1,516 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,187,680 円  
（　　　　　         2,908 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,914,360 円      
②総費用 1,662,068 円      
③純収益　①－② 6,252,292 円      
④建物等に帰属する純収益 3,187,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,064,612 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,904,026 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,650 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,265,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 橿原 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　橿原市醍醐町３６０番３
 1512000225255-0000
2 　橿原市醍醐町３６０番４
 1512000225256-0000
3 　橿原市醍醐町３６０番６
 1512000225258-0000
4 　橿原市醍醐町３６１番５
 1512000225268-0000
5 　橿原市醍醐町３６１番６
 1512000225269-0000
6 　橿原市醍醐町３６１番８
 1512000225271-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
橿原 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
橿原 5-10 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.
鑑定評価額 89,900,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 橿原市醍醐町３６０番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,096  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
不整形
1:1		 工場兼事務所

Ｓ2		 店舗、営業所及び工
場等が混在する路線
商業地域		 南13m国道 水道、ガス、下水 耳成

880m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 沿道施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １３ｍ国道 交通

施設		 耳成駅南西方

880m		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、国道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、変動要因が認められないことから、現
況維持の推移を示すものと予測する。商業地の需要が高まりつつあり、地価は上昇基調にあると推測する。
(3)最有効使用の判定 沿道施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奈良県北・中和地区内の幹線街路に接面する路線商業地である。需要者の中心は、近隣の事業者やロード
サイドでチェーン展開する小売業者等である。当該近隣地域は郊外型の大規模小売店舗に顧客が流出する一方で、流通
業務業者の需要が高まっていることから、土地の需要は高まりつつある。橿原市内の路線商業地域は需要超過状態にあ
り、地価は上昇傾向にある。当該近隣地域内の土地の取引は多様であり、需要の中心となる価格の指摘は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の路線商業地から試算した価格であり、実証的で客観的な試算価格である。一方、収益価格は
対象標準地に最有効使用の収益用建物の建設を想定し、そこから得られる土地に帰属するべき純収益を還元利回りで還
元して試算した価格であり、理論的であるが、昨今の賃料水準の低廉化を反映して、やや低位に試算された。本件では
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[113.1]		 [100.0]
100		 82,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 隣接市町の大型商業施設に市内の顧客が流出
する傾向が続き、経営者の後継者難も相まっ
て店舗経営に影響を与え商業地域の衰退化が
進行しつつある。

幹線街路沿いの商業地域であり、店舗の新規
出店が徐々にではあるが、増加しつつある。
地価も新規店舗の増加に伴い、上昇傾向にあ
る。

競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動
は特段認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 橿原 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 橿原Ａ

-201		 橿原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m国道、
東2m、二方路
工業
高度地区最高20m
(60,200)
b 橿原Ｆ

-105		 橿原市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
c 桜井Ｃ

-117		 桜井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
南3m、角地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
d 天理Ｅ

-112		 天理市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m国道、
中間画地
準住居

(60,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  90.0]
99,030 		 100
[ 106.0]
93,425 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,400 
b (　     31,146) 
77,865  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,865 		 100
[  93.0]
83,726 
83,700 
c (　           ) 
95,449  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
93,297 		 100
[ 110.9]
84,127 
84,100 
d (　     55,969) 
80,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
80,000 		 100
[  99.8]
80,160 
80,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,400 円／㎡]  



橿原 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,151,338 
1,695,712 
6,455,626 
3,348,210 
3,107,416 		 （　0.9476）
2,944,587 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     60,093,612 円　　　　（　     54,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
橿原 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,096 ㎡     34.7 m x   33.7 m  前面道路：国道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建沿道型店舗の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,339 
701,700 		 5.0  3,508,500 
3.0  2,105,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

701,700 		 3,508,500 
2,105,100 
⑨年額支払賃料        701,700 円　×　12ヶ月　＝　       8,420,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており、未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,420,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       698,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,721,507 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,508,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,173 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,105,100 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         397,658 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,151,338 円　　　　（　         7,437 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ大和郡山Ａ（
賃）
　　　　-104		 2,602  
(   2,523) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,602 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,469 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,339 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ桜井Ｄ（賃）
　　　　-2		 2,335  
(   2,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,335 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
橿原 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 191,600 円  　　　　     47,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 252,612 円  　　　        8,420,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      748,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      407,100 円  　　　　     47,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,900 円  　　　　     47,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,900 円  　　　　     47,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,695,712 円　（　　　　　　         1,547 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0677 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,348,210 円  
（　　　　　         3,055 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,151,338 円      
②総費用 1,695,712 円      
③純収益　①－② 6,455,626 円      
④建物等に帰属する純収益 3,348,210 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,107,416 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,944,587 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,687 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,093,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 橿原 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　橿原市醍醐町３６０番３
 1512000225255-0000
2 　橿原市醍醐町３６０番４
 1512000225256-0000
3 　橿原市醍醐町３６０番６
 1512000225258-0000
4 　橿原市醍醐町３６１番５
 1512000225268-0000
5 　橿原市醍醐町３６１番６
 1512000225269-0000
6 　橿原市醍醐町３６１番８
 1512000225271-0000
7 　
8 　
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備考