別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
橿原 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
橿原 5-6 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.
鑑定評価額 49,000,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 橿原市久米町６６４番１
 ②地積
　(㎡)		 285  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高31m


(100,400)

1:2.5		 事務所兼住宅

Ｓ8		 店舗、事務所ビル等
が集まる駅前の商業
地域		 西17.5m市道 水道、ガス、下水 橿原神宮前

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       285 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７．５ｍ市道 交通

施設		 橿原神宮前駅北東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所ビル等が多い駅前商業地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。駅前
立地の希少性及び供給が限定的なため、地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県北・中部の主要駅を中心とした駅前商業地域である。需要者の中心は店舗、事業所等を計画する地元企
業及び全国にチェーン展開する企業等が主体と考えられる。近隣地域は駅至近及び観光地にも近いことから、マンショ
ン・ホテル用地としての需要も認められる。従来から土地の売買は少なく、希少性が認められる。取引の個別性が強く
、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、土地１５万～２０万円／㎡程度と推察する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は駅近接の商業地域にあり、比準価格と収益価格の試算を行った。商業地の需要者は収益性を重視する傾向
にあるが、収益価格算定の過程において、テナント業種によっては賃料負担能力が異なること等、想定要素が介在する
点などから収益価格の相対的な信頼性はやや劣る。よって、取引価格により市場実態を反映した比準価格を重視しつつ
収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　天理 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.6]		 [100.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 交通量の多い路線商業地域並びに主要駅への
接近条件に優る物件等の希少性を有する商業
地需要は堅調に推移している。


店舗、事務所ビル等が集まる駅前商業地域。
駅前立地の希少性及びマンション・ホテル等
の用途の多様性が認められるため、需要は安
定している。

地域の標準的画地に対して、優劣に影響を与
える個別的要因はない。個別的要因に特段の
変動は見られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 橿原 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 橿原Ｆ

-14		 橿原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.8m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,348)
b 桜井Ｆ

-104		 桜井市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西18m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,500)
c 橿原Ａ

-201		 橿原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m国道、
東2m、二方路
工業
高度地区最高20m
(60,200)
d 橿原Ｉ

-209		 橿原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,200)
e 橿原Ａ

-132		 橿原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m県道、
北東6m、角地
商業
高度地区20m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
122,281  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,015 		 100
[  70.0]
175,736 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
176,000 
b (　    117,024) 
117,024  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,971 		 100
[  70.0]
165,673 
166,000 
c (　           ) 
75,758  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[  90.0]
98,436 		 100
[  60.0]
164,060 
164,000 
d (　           ) 
91,255  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,533 		 100
[  54.0]
171,357 
171,000 
e (　           ) 
115,196  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
125,510 		 100
[  70.5]
178,028 
178,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



橿原 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,343,928 
3,572,072 
15,771,856 
13,543,600 
2,228,256 		 （　0.9738）
2,169,876 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     45,205,750 円　　　　（　    159,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
橿原 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ8 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   285 ㎡     11.0 m x   25.9 m  前面道路：市道     　  17.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造８階建店舗兼共同住宅　１階店舗、２～８階居室（各階２戸、平均６０㎡／戸） ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 類似不動産の標準的な有効率より判断した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
85.0 
119.00 
2,630 
312,970 		 5.0  1,564,850 
3.0  938,910 

 2～ 2		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
1,550 
195,300 		 2.0  390,600 
1.0  195,300 

 3～ 5		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
1,580 
199,080 		 2.0  398,160 
1.0  199,080 

 6～ 8		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
1,610 
202,860 		 2.0  405,720 
1.0  202,860 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
89.4 
1,001.00 

1,714,090 		 4,367,090 
2,340,030 
⑨年額支払賃料      1,714,090 円　×　12ヶ月　＝　      20,569,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,001.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,569,080 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,707,234 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,861,846 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,367,090 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,046 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,340,030 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         442,036 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,343,928 円　　　　（　        67,873 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ橿原Ｂ（賃）
　　　　-2		 1,618  
(   1,591) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,548 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,579 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ橿原Ｇ（賃）
　　　　-3		 1,484  
(   1,435) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]
1,610 
c Ｓ橿原Ｆ（賃）
　　　　-3		 1,474  
(   1,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]
1,514 
橿原 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 784,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 617,072 円  　　　       20,569,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      113,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,666,000 円  　　　　    196,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,572,072 円　（　　　　　　        12,534 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,543,600 円  
（　　　　　        47,521 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,343,928 円      
②総費用 3,572,072 円      
③純収益　①－② 15,771,856 円      
④建物等に帰属する純収益 13,543,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,228,256 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,169,876 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,614 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,205,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     159,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 橿原 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　橿原市久米町６６４番１
 1512000191172-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
橿原 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
橿原 5-6 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　福田　幸治   TEL.
鑑定評価額 49,000,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 橿原市久米町６６４番１
 ②地積
　(㎡)		 285  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高31m


(100,400)

1:2.5		 事務所兼住宅

Ｓ8		 店舗、事務所ビル等
が集まる駅前の商業
地域		 西17.5m市道 水道、ガス、下水 橿原神宮前

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       285 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７．５ｍ市道 交通

施設		 橿原神宮前駅北東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所ビル等が集まる駅前の商業地域であり、地域要因に影響する大きな変動は認められない。地価水準
はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奈良県北部及び中部の近鉄各線沿線の駅接近性に優れた商業地域である。需要者の中心は資本力のある地
元企業や個人事業者等であり、マンション用地としての取引も認められる。市内では近鉄大和八木駅に次ぐ、またター
ミナル駅である橿原神宮前駅前の商業地域であり、需要は堅調であると考える。取引が少なく個別性も強いため取引価
格帯の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗、事務所ビル等が集まる駅前の商業地域であるが、正常賃料相当額の収受が困難であることや近年の賃
料下落傾向を受けて低水準での推移が続いており、結果として収益価格はやや低めに試算されたものと考えられる。よ
って、特性の類似する市内及び周辺市町の取引事例を中心に求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表
標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　天理 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.6]		 [100.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近鉄大和八木駅や橿原神宮前駅については商
業地としての一定の需要はある。飲食店など
についても新型コロナの影響からの回復が認
められる。

店舗、事務所ビル等が集まる駅前の商業地域
であり、顧客通行量は少なく商業繁華性はや
や劣るが、駅前で稀少性があり一定の需要は
認められる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 橿原 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 橿原Ｆ

-20		 橿原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m国道、
南6m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
b 橿原Ｆ

-14		 橿原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.8m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,348)
c 橿原Ａ

-132		 橿原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m県道、
北東6m、角地
商業
高度地区20m
(100,400)
d 橿原Ｄ

-2		 橿原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
東1m、角地
近商
高度地区最高15m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,626  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
130,626 		 100
[  74.5]
175,337 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
175,000 
b (　           ) 
122,281  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
122,281 		 100
[  71.9]
170,071 
170,000 
c (　           ) 
115,196  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
125,759 		 100
[  70.8]
177,626 
178,000 
d (　           ) 
156,446  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
167,143 		 100
[  90.3]
185,097 
185,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



橿原 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,250,473 
3,560,133 
15,690,340 
13,543,600 
2,146,740 		 （　0.9738）
2,090,495 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     43,551,979 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
橿原 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ8 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   285 ㎡     11.0 m x   25.9 m  前面道路：市道     　  17.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２～８階：住宅（ファミリータイプ、平均専有面積６０㎡程度） ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
85.0 
119.00 
2,400 
285,600 		 10.0  2,856,000 
3.0  856,800 

 2～ 8		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
1,582 
199,332 		 3.0  597,996 
2.0  398,664 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
89.4 
1,001.00 

1,680,924 		 7,041,972 
3,647,448 
⑨年額支払賃料      1,680,924 円　×　12ヶ月　＝　      20,171,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,001.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,171,088 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,674,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,496,888 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,041,972 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,575 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,647,448 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         689,010 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,250,473 円　　　　（　        67,546 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ橿原Ｄ（賃）
　　　　-103		 1,724  
(   1,674) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,724 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,582 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ橿原Ｇ（賃）
　　　　-3		 1,484  
(   1,435) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,562 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
橿原 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 784,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 605,133 円  　　　       20,171,088　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      113,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,666,000 円  　　　　    196,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,560,133 円　（　　　　　　        12,492 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,543,600 円  
（　　　　　        47,521 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,250,473 円      
②総費用 3,560,133 円      
③純収益　①－② 15,690,340 円      
④建物等に帰属する純収益 13,543,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,146,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,090,495 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,335 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,551,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 橿原 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　橿原市久米町６６４番１
 1512000191172-0000
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備考