別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
橿原 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
橿原 5-4 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.
鑑定評価額 65,700,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 橿原市大久保町４３５番３外
 ②地積
　(㎡)		 759  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
高度地区最高20m
不整形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、一般住宅等が
混在する駅前の商業
地域		 南15m県道、東側道 水道、ガス、下水 畝傍御陵前

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    13 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 南１５ｍ県道、東側
道		 交通

施設		 畝傍御陵前駅西方

150m		 法令

規制		 近商
(80,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は店舗、一般住宅等が混在する駅前の商業地域であり、変動要因が認められないため、現況維持の推移
をする地域と予測する。需要がやや弱いため、地価は下落基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、奈良県北・中和地区内の商業地である。需要者の中心は概ね当該近隣地域に地縁性を有する業者やマン
ション事業者である。当該近隣地域は近鉄畝傍御陵駅の駅前商業地域であり、駅に近接することから店舗需要だけでな
く、賃貸マンション開発需要も見込まれる地域となっている。橿原市内の商業地域としてはやや選好性が劣ることは否
めず、地価は下落基調にある。当該近隣地域内の土地の取引は乏しく、需要の中心となる価格の指摘は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は昨今の賃料水準の低下傾向等を反映して、やや低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の普通商業地ま
たは近隣商業地の取引事例から試算した価格であり、実証的である。本件では、市場性を反映した比準価格を相対的に
重視することとし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討結果も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    124,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[143.1]		 [ 99.8]
100		 86,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 橿原市内の曲川町に出店した大型商業施設に
顧客が流出し、駅前商業地域は人口の減少や
高齢化も相まって商業地域が衰退しつつある
。

駅前の商業地域であり、マンション需要は堅
調であるが、店舗需要は弱含みであるため、
地価の下落が継続している。


競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動
は特段認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +35.5
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 橿原 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 橿原Ａ

-120		 橿原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13m国道、
西15m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
b 橿原Ｇ

-9		 橿原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.3m市道
、中間画地
近商
高度地区最高15m
(80,200)
c 橿原Ａ

-133		 橿原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
近商
高度地区15m
(80,200)
d 桜井Ｆ

-7		 桜井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
西4m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
e 桜井Ｆ

-104		 桜井市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西18m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
114,320 		 100
[ 124.0]
92,194 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
92,000 
b (　           ) 
55,068  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  85.0]
80,982 		 100
[  90.1]
89,880 
89,700 
c (　           ) 
105,172  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,172 		 100
[ 112.7]
93,320 
93,100 
d (　           ) 
107,595  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
107,595 		 100
[ 122.1]
88,120 
87,900 
e (　    117,024) 
117,024  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,971 		 100
[ 131.5]
88,191 
88,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +27.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,700 円／㎡]  



橿原 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,851,119 
5,012,359 
20,838,760 
18,125,600 
2,713,160 		 （　0.9256）
2,511,301 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     52,318,771 円　　　　（　     68,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
橿原 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 ＲＣ5 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度地区最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   759 ㎡     30.7 m x   33.8 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階～５階は共同住宅（各室５室、２ＬＤＫ）平均専用面積約５４㎡を想定した。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
72.0 
216.00 
2,200 
475,200 		 4.0  1,900,800 
2.0  950,400 

 2～ 5		 住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,543 
439,755 		 2.0  879,510 
1.0  439,755 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
90.4 
1,356.00 

2,234,220 		 5,418,840 
2,709,420 
⑨年額支払賃料      2,234,220 円　×　12ヶ月　＝　      26,810,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,356.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており、未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,810,640 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         768,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,289,027 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,289,613 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,418,840 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,691 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,709,420 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         511,815 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,851,119 円　　　　（　        34,059 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ橿原Ｂ（賃）
　　　　-2		 1,618  
(   1,591) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,618 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,572 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,543 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ橿原Ｇ（賃）
　　　　-1		 1,526  
(   1,464) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,526 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
橿原 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,112,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 827,359 円  　　　       27,578,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,363,000 円  　　　　    278,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,012,359 円　（　　　　　　         6,604 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9256    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 278,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,125,600 円  
（　　　　　        23,881 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,851,119 円      
②総費用 5,012,359 円      
③純収益　①－② 20,838,760 円      
④建物等に帰属する純収益 18,125,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,713,160 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,511,301 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,309 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,318,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 橿原 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　橿原市大久保町４３５番３
 1512000167377-0000
2 　橿原市大久保町４３５番５
 1512000167378-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
橿原 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
橿原 5-4 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕   TEL.
鑑定評価額 65,700,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 橿原市大久保町４３５番３外
 ②地積
　(㎡)		 759  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
高度地区最高20m


(90,200)
不整形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、一般住宅等が
混在する駅前の商業
地域		 南15m県道、東側道 水道、ガス、下水 畝傍御陵前

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    13 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 畝傍御陵前駅西方

150m		 法令

規制		 近商
(80,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅接近条件の良好な県道沿に立地するが繁華性が低く住宅需要も低迷していることから地価は下落基調で推移す
るものと推定する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は橿原市及び周辺市町の主として鉄道各駅の周辺に形成された既成の商業地域である。需要者の中心は同一
需給圏内に地縁性を持つ中小規模法人が中心である。駅接近条件が良好であるが需要がやや低迷しており、地価は下落
基調で推移している。相場に関しては売主、買主の意向が強く反映される傾向が強く、また区画規模により単価が区々
であることから、水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格は同一需給圏内の類似地域より収集選択した事例を採用して試算した価格であり客観的
で説得力を有する。一方、収益価格については賃貸市場の一定の需要はあるが商圏が狭く、繁華性の低い商業地域であ
り、元本に見合った賃料を収受し得ないため低く試算されたものと思慮する。本件においては市場性を忠実に反映する
比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    124,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[142.6]		 [ 99.8]
100		 86,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向
にあるが県下では比較的緩やかに推移。地価
水準は地域間で区々であり二極化が顕著にな
りつつある。

駅接近条件の良好な商業地域であるが地域要
因に影響を及ぼす事象は観測されておらず当
面は現状で推移するものと思われる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 橿原 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 天理Ｅ

-107		 天理市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
南6m、二方路
近商

(100,300)
b 橿原Ｇ

-9		 橿原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.3m市道
、中間画地
近商
高度地区最高15m
(80,200)
c 天理Ａ

-302		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東15m国道、
北2m、西1.4m、
三方路
１住居

(60,300)
d 桜井Ａ

-301		 桜井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西16m県道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,740  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
93,863 		 100
[ 104.9]
89,479 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
89,300 
b (　           ) 
55,068  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  85.0]
80,982 		 100
[  87.6]
92,445 
92,300 
c (　           ) 
84,189  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
81,053 		 100
[  91.9]
88,197 
88,000 
d (　           ) 
104,380  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.5]
120,396 		 100
[ 128.9]
93,403 
93,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,500 円／㎡]  



橿原 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,838,824 
5,043,032 
20,795,792 
18,180,700 
2,615,092 		 （　0.9507）
2,486,168 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     51,795,167 円　　　　（　     68,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
橿原 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 300.00 ＲＣ5 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度地区最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   759 ㎡     30.7 m x   33.8 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階～５階：２ＬＤＫ、平均５４㎡程度のファミリータイプ ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 中層店舗付共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
85.0 
255.00 
2,090 
532,950 		 4.0  2,131,800 
2.0  1,065,900 

 2～ 2		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
1,518 
409,860 		 2.0  819,720 
2.0  819,720 

 3～ 5		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
1,550 
418,500 		 2.0  837,000 
2.0  837,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
89.0 
1,335.00 

2,198,310 		 5,462,520 
4,396,620 
⑨年額支払賃料      2,198,310 円　×　12ヶ月　＝　      26,379,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,335.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,379,720 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         768,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,189,517 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,958,203 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,462,520 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,396,620 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         830,530 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,838,824 円　　　　（　        34,043 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ橿原Ｂ（賃）
　　　　-1		 1,254  
(   1,226) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,650 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,573 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,518 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ橿原Ｂ（賃）
　　　　-3		 1,238  
(   1,226) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,775 
c Ｓ橿原Ｂ（賃）
　　　　-4		 1,255  
(   1,226) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,295 
橿原 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,124,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 814,432 円  　　　       27,147,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,388,500 円  　　　　    281,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,043,032 円　（　　　　　　         6,644 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 281,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 45 ％　＋　0.0637 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,180,700 円  
（　　　　　        23,953 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,838,824 円      
②総費用 5,043,032 円      
③純収益　①－② 20,795,792 円      
④建物等に帰属する純収益 18,180,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,615,092 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,486,168 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,276 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,795,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 橿原 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　橿原市大久保町４３５番３
 1512000167377-0000
2 　橿原市大久保町４３５番５
 1512000167378-0000
3 　
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5 　
6 　
7 　
8 　
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50 　
備考