令和6年1月15日　提出 橿原 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -21 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　西岡　譲二   TEL.

鑑定評価額 318,000,000 円  １㎡当たりの価格 243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市内膳町５丁目７７番２ ｢内膳町５－３－２６｣ ②地積 　(㎡) 1,308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） 高度地区最高31m (100,360) 1:3 共同住宅 ＲＣ10 高層の共同住宅等が 建ち並ぶ駅に近い住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 大和八木 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    60 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東行一方通行 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　　　　　　　 交通 施設 大和八木駅北方 150m 法令 規制 商業 (100,360) 防火  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 高層の分譲マンション、店舗・事務所ビルが混在して建ち並ぶ地域として熟成している。不動産売買市場での供 給は極めて限定的であり、地価は上昇基調で推移するものと推定される。 (3)最有効使用の判定 １０階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              240,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県内における主要駅等を中心とした地域である。主たる需要者はデベロッパー等の投資採算性を重視 するマンション開発業者等である。当該地域は、マンション敷地としては、稀少性があり、需要に対して供給が期待し にくい面が強い地域でもある。また、事業用不動産の取引は個別性が強いので、中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適正に補・修正され、市場性を反映した規範性の高い価格である。開発法による価格は、投資採算性に基づ く価格で理論的であり、各種の想定があるが投資判断の目安にされる。最有効使用を分譲マンション用地とした為、収 益還元法を適用する蓋然性に乏しいと判断した。よって比準価格、開発法による価格を相互に関連づけて、対象不動産 の所在、実情（徒歩圏内の高層の共同住宅等が建ち並ぶ地域）等も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    224,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 橿原市の人口は微減で、世帯数は微増である 。 地価変動率（上昇率）は前年比より拡大して いる。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％