令和6年1月15日　提出 橿原 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -20 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也   TEL.

鑑定評価額 9,790,000 円  １㎡当たりの価格 74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市四分町１３８番６ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東5.1m市道 水道、下水 畝傍御陵前 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    65 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５．１ｍ 市道 交通 施設 畝傍御陵前駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当分の間は現状の まま推移するものと予測する。地価は依然としてやや下落傾向にあるものと考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、橿原市を中心に周辺の中小規模一般住宅地域と判定した。需要者の中心は、橿原市内の居住者であるが 、市外からの居住者も一部見受けられる。橿原市中心部からやや離れており、選好性は低く地価はやや下落傾向で推移 している。標準地と同規模の土地で９５０万円から１，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、転勤等による一時的な貸家が見られる程度で、収益物件は殆 ど見受けられない。最寄駅の性格が弱いこともあり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。よ って、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [100.0] 100 [110.7] [102.0] 100 74,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 橿原市の人口は減少傾向で、高齢化が進んで いる。利便性の良い一部地域では需要は高く 、地価は堅調に推移している。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり 、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変 動はない。地価は依然やや下落基調にて推移 している。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％