令和6年1月15日　提出 橿原 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -18 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 68,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市中町２００番８５ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 新ノ口 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 新ノ口駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,160) １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を主とする住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。需給は比 較的安定しているが、地域要因から地価水準は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、橿原市内に位置する近鉄橿原線沿線の戸建住宅地域である。需要者の中心は橿原市及び周辺市町の居住 者であり、圏外からの転入も一部認められる。近隣地域は閑静な住宅地域であるが、交通接近条件等の生活利便性にや や難があるため、市内中心部の住宅地域と比較して相対的な地位はやや劣る。需要の中心となる価格帯は対象標準地規 模で１４００万円前後と推察される。近隣地域周辺での新築戸建住宅の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域の特性を踏まえて比準価格の試算を行った。比準価格は、対象標準地と類似性を有する取引事 例を採用し試算したもので、実証的な価格が得られたものと判断する。近隣地域は居住環境が重視される戸建住宅地域 であり、取引価格が価格決定の指標とされることが一般的であるため、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格 を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [131.8] [100.0] 100 68,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県下における主要都市の一画を占めるため住 宅地需要は全体的に安定しているが、旧市街 等は需要者が限定的で売買価格が低廉になる 傾向にある。 最寄駅からの接近性に劣るが、区画整然とし た住宅地域であり、住環境は概ね良好である ため、一定の需要は認められる。 北向きの画地であり、地域の標準的画地と比 べて、優劣に影響を与える個別的要因はない 。個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％