令和6年1月15日　提出 橿原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -10 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市木原町２１番７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (70,200) 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m私道、背面道 水道、ガス 大和八木 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 私道 交通 施設 大和八木駅東方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と 予測する。大和八木駅を最寄駅とする住宅地の需要が高まり、地価は若干ながらも上昇基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橿原市内の住宅地である。需要者の中心は、同一需給圏内の１次取得者が大半を占める。当該地域は一般 住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。最寄駅は中和地区の中心的な駅である大和八木駅であり、商業施設も多く 、生活利便性が高いことから、需要は強く、地価は、上昇傾向を示している。土地は１６５㎡程度で１，３５０万円～ １，４００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、対象標準地と同程度の規模の土地を敷地とする賃貸 物件も見受けられないこと等から収益価格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取 引事例から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格を採用することとし、類似する 標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [113.3] [104.0] 100 82,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 橿原市の人口は減少し、高齢化も進行してい るが、生活利便性が高い土地の需要は高まり つつあり、需要の二極化が進行しつつある。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、 大型商業施設も徒歩圏内にあり、生活利便性 が高いため、需要は堅調である。 近隣地域では概ね標準的な画地であり、競争 ・代替関係等の個別的要因の変動は特段認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％