別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 天理 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 3-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 天理市小路町９５番 ②地積(㎡) 895  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (50,150) （その他） 1:3.5 田 田や畑が見られ周辺で宅地開発が進んでいる地域 二階堂 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   20 ｍ、西   70 ｍ、南   80 ｍ、北   30 ｍ ②標準的使用 田 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺地域の街路整備が進行し てきている。 道 路 接面道路なし 交通 施設 二階堂駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (50,150) ⑤地域要因の 　将来予測 近隣地域は、中規模戸建住宅地域に近接しており、周辺農地の宅地開発が徐々に進展していくと予測する。しか し、農地が宅地に転用される速度は緩やかで、地価は、依然下落基調にあると推測する。 (3)最有効使用の判定 転換造成後、区画割りして戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     19,600 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     18,800 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県北・中部の宅地見込地地域である。需要者は中小規模の分譲住宅販売業者が中心となる。近隣地域 は最寄駅からやや遠く、需要は低調であり、地価は下落傾向が続いている。街路条件により価格が異なり、中心となる 価格帯は指摘できない状況にある。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は市場性を反映した客観的な価格であり、控除価格は素地取引の不動産業者の採算性を考慮した理論的な価格 である。本件では、両試算価格に同等の規範性を認めることとし、その平均値を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　桜井 3-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　     17,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100      17,400  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     19,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天理市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にあ る。都心へのアクセスが劣ることから、需要は低調 で、地価は全般的に下落傾向にある。 住宅団地に近い地域で、ミニ開発も行われている。 都心へのアクセスが劣ることから、需要はやや低調 に推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　    0.0 環境　　　　　　　　　    0.0 宅地造成　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0