令和6年1月15日　提出 天理 -301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -301 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市田部町１７３番１０ (山の辺第一工区Ａ工区３街区２７) ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) （その他） (60,240) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理地内の住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 天理 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業内の画地 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 天理駅北方 600m 法令 規制 １住居 (60,240) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い土地区画整理事業地内の住宅地域。地域要因に特段変化はなく、当面現状持続と予測する 。天理駅徒歩圏及び良好な住環境を反映して地価は上昇傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄天理線及び同橿原線並びにＪＲ桜井線沿線の住宅地域である。需要者の中心は一次所得を目的とする 天理市及び周辺市町の居住者であり、圏外からの転入も認められる。近隣地域は山の辺土地区画整理事業地内に位置し 、駅徒歩圏内及び街路条件が良好であることから、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で １６００万円程度と推察する。新築戸建住宅は総額３０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域における信頼性ある取引事例を選択・採用し、比準価格の試算を行った。近隣地域の周辺には 賃貸アパート等も見られるが、近隣地域は居住環境が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心であ る。また、標準的な画地規模では経済合理性を有する賃貸物件の想定が難しく、収益還元法による収益価格は適用しな かった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 87.4] [104.0] 100 96,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少に伴い市内全体の住宅需要は弱含み 。一方で、利便性、居住の快適性が良好な一 部の地域では一定の需要が認められる。 区画整理事業地内の住宅地域。駅徒歩圏に位 置するため、生活利便性及び住環境は良好。 需要は安定している。 南向きの画地であり、地域の標準的画地と比 べて、居住の快適性に優れる。個別的要因に 特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％